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Entdecken Sie die Marktfaktoren, die wirklich Beeinflussung heutigen Transaktionen sind?

Ein großer Teil der Immobilienfinanzierung Industrie arbeitet auf Dogma, von denen die meisten in fundierten Theorie geht es um die Faktoren, die gewerblichen Immobilienmärkte und Bepreisung Laufwerk geerdet. In den letzten 15 Jahren gab es bedeutende Fortschritte in der Methoden zur Bewertung und Quantifizierung von Risiken, die zu mehr Disziplin Fremd-und Eigenkapital Investoren beitragen.

Allerdings sind viele der Risikomodelle und Entscheidungen statt in der gewerblichen Immobilienfinanzierung heute auf Annahmen, die fragwürdige beruhen. Das Verständnis der Realität hinter einigen dieser Mythen ist wichtig, wenn die gewerbliche Immobilienfinanzierung Entscheidungen.

Mythos Nr. 1

Immobilien-Equity derzeit ein sicherer Hafen für Anleger. Auf lange Sicht ist gut gelegen Immobilien eine solide Investition. Allerdings sind die kurzen und mittleren Aussichten etwas getrübt. Die Idee, dass die heutigen Bewertungen gepflegt wird, ist eine riskante Angelegenheit. Seit 1993 Immobilien-Werte in diesem Land haben auch in den meisten Märkten aufgrund eines Zusammenflusses von Faktoren, die aus Immobilien haben eine günstige Asset-Klasse durchgeführt. Diese lange Hausse muss irgendwann enden.

Zum Beispiel, wenn ein Eigentümer den Plätzen zwei Anzeigen für die gleiche Eigenschaft - eine für Miet-und das andere zu verkaufen - es könnte eine Flut von Interessenten, aber weit weniger potentielle Mieter. Irgend etwas stimmt nicht mit diesem Phänomen, da Investoren kaufen Immobilien für seine langfristige Cashflow-Potenzial. Wenn die Zinsen steigen, werden die Werte sinken, wobei ein Großteil der Abwärtsdruck durch variabel verzinsliche Kredite, die nicht refinanziert werden können oder nicht ausführen kann ihre Schulden zu bedienen verursacht. Und unweigerlich wird Kapitalisierungszinssätze wieder Anlass zu historischen Ebenen.

Mythos Nr. 2

Die Spreads auf gewerblichen Hypotheken sind zu niedrig. Viele kommerzielle Hypothekenschulden Investoren klagen darüber, dass sie nicht als Treu und Glauben für Risiko kompensiert. Aber dies ist nur teilweise richtig. Investoren, die 90 Basispunkte erhalten gegenüber US-Treasuries für eine wirklich konservative Hypothek werden ziemlich ausgeglichen, da viele dieser Darlehen eine äußerst geringe Wahrscheinlichkeit, jemals in Verzug sind. Tatsächlich ist 90 Basispunkte eine faire Rendite als es ist ein 22 Prozent Rendite über einen 4,1 Prozent eigener erhöhen. Wenn Anleihen 8,82 Prozent im Durchschnitt waren im Jahr 1988 und einem tiefen Verschuldungsgrad verbreitet wurden bei 90 Basispunkten, war der Lohn für die Investition in eine Hypothek von 10,2 Prozent auf den risikolosen Zinssatz. Beachten Sie, dass 80 Prozent Loan-to-value Darlehen zwischen Treasury plus 175 und 200 Basispunkten wurden im Jahr 1988, jetzt sind sie Treasury sowie 110 bis 140 Basispunkten für die meisten Eigenschaften.

Beschwerden über die Spreads für hoch verschuldete Darlehen, bei denen Fremdkapitalgeber versuchen, weitere 30 oder 40 Basispunkte Ausbeute erhalten werden, gerechtfertigt sind. In diesen Fällen wird der Kreditgeber auf übermäßig viel Risikobereitschaft für die inkrementelle Rendite auf dem heutigen Markt angeboten.

Mythos Nr. 3

Hypothekenschulden ist eine solide Investition gerade jetzt. Während niedrigeren Leverage Loans just fine sind in der aktuellen Marktsituation, sind höhere Leverage Hypotheken Fehlbewertung Risiko. Ein häufig verwendeter Begriff in diesen Tagen ist schuldenfrei Cap-Rate, die in der Regel bezieht sich auf die Hypothek Betrag in Abhängigkeit von der Cash-Flow. Oft werden die Schulden Cap-Rate spiegelt einen Kreditbetrag, dass mehr als die Eigenschaft wäre für ein paar Jahren verkauft haben. In vielen Fällen sind die traditionellen Kreditgeschäft Grundsätze beiseite geworfen.

Experten wissen, dass das Studium Immobilienmärkten Geschichte ist ein schlechter Weg, um die zukünftige Performance vorauszusagen.

Unterordnung Ebenen stehen in scharfem Kontrast im Vergleich zu Ebenen vor ein paar Jahren. Commercial Mortgage-Backed Securities Urheber sind und warb für die neue "Super-Senior-Strukturen" ihrer Probleme. Diese Struktur schnitzt aus einer Junior Stück AAA-Anleihen, die durch Hypotheken untergeordnet, um den Rest des AAA-Tranchen gesichert. In der Theorie ist das Gleichgewicht der AAA sicherer. Allerdings wäre dieses Denken gesund sein, wenn AAA nicht fortgesetzt hat zu einem wachsenden Anteil an der gesamten Hypothek Pool zu nehmen, all dies tut, ist ein Teil der Erde um mehr-nachsichtig Unterordnung Ebenen verloren erholen. Die Rating-Agenturen und viele Bindung Käufer sind verwirrend Theorie mit der Wirklichkeit, was zu Fehlern im Gericht.

Mythos Nr. 4

Die Liquidität wird weiterhin bestehen. Viele Anleger fälschlicherweise davon aus, dass das Kapital, Fremd-und Eigenkapital, wird weiterhin konsequent zur Verfügung. Weitere typische Kredit-Zyklen haben längere Zeiträume in denen die Liquidität knapp ist, wie der Zyklus, der zwischen 1990 und 1993 aufgetreten.

Immobilien Grundlagen sind heute stärker als in 1988-1989, die stark reduziert die Chance auf einen kurzfristigen Liquiditätsengpass. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass in ein paar Jahren wird es eine geringere Versorgung mit Kredit zur Verfügung, insbesondere für fremdfinanzierte Transaktionen. Refinance Risiko für Kredite, ist jetzt höher als zu irgendeinem Zeitpunkt seit 1986-1989. Dies ist für Leveraged feste Zinssätze sowie interest-only variable Zinssätze wahr.

Collateralized Debt Obligations, CDOs oder, die ihre Transformation fortgesetzt zu haben in eine Kern-Asset-Klasse in der Fixed-Income-Märkten, die derzeit B-Finanzierungsrunde Stücke aus CMBS in ihr Angebot gebündelt zu integrieren. CDOs sind komplexe Wertpapiere, auch für Anleihe-Investoren, da sie zahlreiche Arten von Krediten, sowie Heim-Aktien, Unternehmensanleihen und High-Yield-Anleihen enthalten. Da CMBS B Stücke umfasste nur 6,98 Prozent der Gesamtausgaben des Jahres 2004 Collateralized Debt Emissionen, ist es möglich, dass die Gefahr in B Stücke nicht vollständig verstanden ist.

Es gibt einen Trend hin zu speziellen Immobilien-CDOs von aggregierten nachrangige Schuldtitel und Mezzanine-Investitionen zusammen. Die Idee, dass Pools von nicht gerateten Wertpapiere mit Investment-Grade-Tranchen zu haben scheint, trotz der Tatsache, dass die Diversifizierung der gepoolten B Stücken etwas neutralisiert ihr Risiko intuitiv ist. Viele der Käufer von B Stücke sind jetzt weniger Sorgen über das Risiko so lange, wie sie es für Collateralized Debt Käufer übertragen können. Wenn B Stück Liquidität durch Collateralized Debt Origination abnimmt, dann Leveraged-Loan-Versorgung werden folgen.

Mythos Nr. 5

Alle Leitungen sind die gleichen. Viele Investoren glauben, dass all Conduit Finanzierung ähnlich in Preis und Struktur ist, aber das ist nicht wahr. Falls Sie noch nicht bemerkt haben, sind Leitungen von Menschen besetzt, und so sind die Rating-Agenturen und Bindung Käufer. Dies bedeutet, dass jemand mit Ursprung in oder Verkauf von Hypotheken eigene Untergruppe von Erfahrungen, aus denen sich stützen auf hat. Es gibt verblüffende Unterschiede zwischen den verbrieften Kreditgeber in wie das Risiko angesehen, strukturiert und preisgünstig. Man muss wirklich verstehen, was ist mit zahlreichen Akteure auf diesem Markt geschieht, um eine effiziente Ausführung zu erreichen.

Mythos Nr. 6

Die Zinsen müssen bald steigen. Das ist nicht so sicher, wie manche Leute zu glauben scheinen. Ein Volksglaube unter Ökonomen und anderen ist, dass wir leben von der Sozialhilfe des Federal Reserve Board zu lange. Die US-Wirtschaft hat noch nicht die Art von Arbeit das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts Laufwerke auf ein Niveau, dass die Fed die Zinsen erhöhen drastisch Ursache festzustellen. Hurricane Katrina kann auch einen Einfluss auf die Bundespolitik in der nahen Zukunft, wodurch sie Pause in ihrem aktuellen Runde der Zinserhöhungen.

Die Inflation scheint unter Kontrolle der Annahme, dass die jüngsten Öl-Spikes werden nicht zu einer Spirale der Preis dazu beitragen erhöht die Art, wie sie in den 1970er Jahren taten. Die größten Finanziers des Staatsdefizit, Japan und China, die mehr als $ 1200000000000 von US-Schulden halten, kann nicht liquidieren ihre Positionen, ohne dabei eine enorme Bindung Wertverlust. Das ist, weil der Markt wahrscheinlich würde in Panik, wenn die Industrie vermutet, dass entweder Unternehmens, seine US-Finanzministerium Beteiligungen reduzieren wollte. Die Fed sollte auch erkennen, dass verheerende Folgen auftreten könnten, wenn sie Preise erhöht zu schnell. Verbraucher finanzieren einen großen Teil ihrer Ausgaben durch Heim-Equity-Kredite. Dies würde zusammenbrechen, wenn die Zinsen stiegen rasch, die auch nach Hause Preise in dem Maße, dass die Bonität von Fannie Mae und andere große Investoren in variabel verzinslichen Wohn-und gewerblichen Hypotheken gefährdet wäre deflate.

Mythos Nr. 7

Die Immobilienblase bald platzt. Es ist möglich, aber nicht, wenn die Zinsen auf dem derzeitigen Niveau bleiben. Da die Mieten in vielen Märkten wurden etwas für eine Weile gedrückt, ist es möglich, dass die Mieten die Inflation, da einige Märkte ein Gleichgewicht erreichen zu erhöhen. Zum Beispiel ist es schwer vorstellbar, dass Klasse A S Büromieten kann viel mehr als dem derzeitigen Niveau sinken. Sehr wenig hat sich die Versorgungslage in Bereichen, die Versorgung eingeschränkt wegen des Mangels an verfügbaren Flächen oder weiche Leasing sind hinzugefügt worden. Besseren Informationsfluss über Absorption Bau Kreditgeber aktiviert werden, damit ein größeres Angebot Finanzierung Einschränkungen durchzusetzen. Wenn die Mieten in bestimmten Bereichen zu erholen, gibt es auf den Kopf Wertpotenzial.

So navigieren Sie die aktuelle Marktsituation, sollten Aktienanleger Wasser vorsichtig sein und Fremdkapitalgeber müssen vorsichtig sein, Leveraged Loans auf aufgeblasenen Asset-Werten. Bestehende Kreditnehmer sollten in so viel Geld Schloss als ihre Investitionen können so lange wie möglich zu unterstützen - mehr als 10 Jahren ist vorzuziehen. Wenn Eigentümer eine andere Methode der Bereitstellung von Kapital außerhalb von Immobilien haben, ist es Zeit zu verkaufen, aber nicht mehr Immobilien zu überhöhten Werten zu kaufen.