St. George Utah Real Estate

Entdecken Sie die Marktfaktoren, die wirklich Transaktionen beeinflussen heute?
Ein Großteil der Immobilienfinanzierung Industrie arbeitet auf Dogma, von denen die meisten in Ton Theorie über die Faktoren, die gewerblichen Immobilienmärkte und Risiko Pricing-Laufwerk geerdet ist. In den vergangenen 15 Jahren gab es bedeutende Fortschritte bei den Methoden für die Bewertung und Quantifizierung von Risiken, die zu mehr Disziplin Fremd-und Eigenkapital Investoren beitragen worden.

Allerdings sind viele der Risikomodelle und Entscheidungen statt in der gewerblichen Immobilienfinanzierung auf Annahmen, die heute fragwürdig beruhen. Das Verständnis der Wirklichkeit hinter einigen dieser Mythen ist wichtig, wenn die Herstellung der gewerblichen Immobilienfinanzierung Entscheidungen.

Mythos Nr. 1
Immobilien Equity derzeit ein sicherer Hafen für Anleger. Auf lange Sicht ist gut gelegene Immobilie eine solide Investition. Allerdings sind die kurzen und mittleren Aussichten etwas getrübt. Die Idee, dass die heutigen Schätzungen beibehalten werden, ist eine gewagte Behauptung. Seit 1993 Immobilien-Werte in diesem Land haben auch in den meisten Märkten durch das Zusammentreffen mehrerer Faktoren, die aus einem günstigen Immobilien-Asset-Klasse durchgeführt haben. Diese langen Hausse muss irgendwann enden.

Zum Beispiel, wenn ein Eigentümer Plätze zwei Anzeigen für die gleiche Eigenschaft - einer für Leasing und den anderen zu verkaufen - es könnte eine Flut von Interessenten, aber weit weniger potenzielle Mieter. Irgend etwas stimmt nicht mit diesem Phänomen, da Investoren Immobilien kaufen für ihre langfristige Cashflow-Potenzial. Wenn die Zinsen steigen, werden die Werte sinken, mit viel der Druck durch Kredite mit variablem Zinssatz, die nicht refinanziert werden können oder nicht tragen kann ihre Schulden zu bedienen verursacht. Und, unvermeidlich, dass Kapitalisierungssätze zurück zu den historischen Niveaus steigen.

Mythos Nr. 2
Spreads auf gewerbliche Hypotheken sind zu niedrig. Viele kommerzielle Hypothekenschulden Investoren klagen darüber, dass sie sich nicht recht für das Risiko kompensiert. Aber dies ist nur teilweise richtig. Investoren, die 90 Basispunkte erhalten über US-Treasuries für einen wahrhaft konservativen Hypothek werden ziemlich ausgeglichen, da viele dieser Darlehen eine äußerst geringe Wahrscheinlichkeit, jemals in Verzug sind. In Wirklichkeit ist 90 Basispunkte eine angemessene Rendite, da sie eine Ertragssteigerung um 22 Prozent über einen 4,1 Prozent Treasury ist. Bei Anleihen 8,82 Prozent waren im Durchschnitt des Jahres 1988 und geringe Hebelwirkung verbreitet wurden bei 90 Basispunkten, die Belohnung für die Investition in eine Hypothek war ein Aufschlag von 10,2 Prozent über dem risikolosen Zinssatz. Beachten Sie, dass 80 Prozent Loan-to-Value für Darlehen zwischen Treasury plus 175 und 200 Basispunkten im Jahr 1988, jetzt sind sie Treasury plus 110 bis 140 Basispunkte waren für die meisten Eigenschaften.

Beschwerden hinsichtlich Spreads für hochgradig fremdfinanzierte Kredite, wo Debt-Investoren versuchen, eine zusätzliche 30 oder 40 Basispunkte Ausbeute erhalten werden, gerechtfertigt sind. In diesen Fällen ist der Kreditgeber Übernahme übermäßig viel Risiko für den inkrementelle Ausbeute im heutigen Markt angeboten.

Mythos Nr. 3
Hypothekarkrediten ist eine solide Investition gerade jetzt. Während niedrigeren Leverage-Darlehen ganz gut in die aktuelle Marktsituation, größere Hebelwirkung Hypotheken sind Fehlbewertung Risiko. Ein häufig benutzter Begriff in diesen Tagen ist schuldenfrei Cap Rate, die in der Regel bezieht sich auf den Betrag der Hypothek als Funktion des Cash-Flow. Oft werden die Schulden Höchstzinssatz spiegelt einen Kreditbetrag, dass mehr als die Eigenschaft wäre für ein paar Jahre zuvor verkauft worden ist. In vielen Fällen sind die klassischen Kreditgeschäft Grundsätze werden beiseite geworfen.

Experten wissen, dass das Studium Immobilienmärkte "Geschichte einer armen Weg, um die zukünftige Performance vorauszusagen ist.

Subordination Ebenen stehen in scharfem Kontrast im Vergleich zum Niveau vor ein paar Jahren. Commercial Mortgage Backed Securities sind Originatoren wirbt der neue "Super-Senior-Strukturen" von ihren Problemen. Diese Struktur schnitzt eine Junior Stück AAA-Anleihen durch Grundpfandrechte untergeordneten den Rest des AAA-Tranchen gesichert. In der Theorie ist das Gleichgewicht des AAAS sicherer. Allerdings wäre dieses Denken Sound, wenn AAAs nicht fortgesetzt hat zu einem wachsenden Anteil an den gesamten Hypotheken-Pool nehmen, all dies tut, ist wieder ein Teil der Erde um mehr Nachsicht Unterordnung-Ebenen verloren. Die Rating-Agenturen und viele Käufer-Bindung sind verwirrend Theorie mit der Wirklichkeit, was zu Fehlern im Urteil.

Mythos Nr. 4
Liquidität wird weiterhin bestehen. Viele Anleger fälschlicherweise davon ausgegangen, dass das Kapital, Verbindlichkeiten und Eigenkapital, wird weiterhin konsequent zur Verfügung. Weitere typische Kredit-Zyklen haben längere Zeiträume, in denen die Liquidität knapp ist, wie der Zyklus, der zwischen 1990 und 1993 aufgetreten.

Immobilien Fundamentaldaten sind nun stärker als in 1988-1989, die stark verringert die Chance einer kurzfristigen Liquiditätsengpass. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass in ein paar Jahren wird es eine geringere Angebot an verfügbaren Krediten, insbesondere für fremdfinanzierte Transaktionen werden. Refinanzierung Risiko für gewährte Darlehen ist jetzt höher als zu irgendeinem Zeitpunkt seit 1986-1989. Dies gilt für fremdfinanzierte feste Zinssätze sowie interest-only variable Zinssätze.

Collateralized Debt Obligations, CDOs oder, was ihre Transformation fortgesetzt haben in einem Kern Asset-Klasse in der Fixed-Income-Märkten, die derzeit gepoolten B Finanzierung Stücke aus CMBS in ihr Angebot aufzunehmen. CDOs sind komplexe Wertpapiere, auch für Anleger am Anleihemarkt, da sie zahlreiche Arten von Krediten, einschließlich Home Aktien, Unternehmensanleihen und High-Yield-Kredite enthalten. Seit CMBS B Stück nur 6,98 Prozent der Gesamtausgaben des Jahres 2004 Collateralized Debt Emissionen umfasst, ist es möglich, dass das Risiko in Stücken innewohnenden B ist nicht vollständig geklärt.

Es gibt einen Trend hin zu dedizierten Immobilien CDOs von aggregierten nachrangige Schuldtitel und Mezzanine-Investitionen umfasst. scheint der Gedanke, dass Pools von Wertpapieren ohne Rating können Investment-Grade-Tranchen haben trotz der Tatsache, dass die Diversifizierung der zusammengefassten Stücke B counterintuitive etwas neutralisiert ihr Risiko. Viele der Käufer von B Stücke sind nun weniger besorgt über das Risiko, so lange sie es Collateralized Debt Käufer übertragen können. Wenn B Stück Liquidität durch Collateralized Debt originations abnimmt, dann Leveraged-Loan-Angebot folgen.

Mythos Nr. 5
Alle Leitungen sind die gleichen. Viele Anleger glauben, dass alle Conduit Finanzierung ähnlich im Preis und der Struktur ist, aber das ist nicht wahr. Falls Sie noch nicht bemerkt haben, Leitungen werden von Menschen besetzt, und so sind die Rating-Agenturen und-Bindung Käufer. Dies bedeutet, dass jeder Ursprung oder Verkauf von Hypotheken hat ihre eigene Untergruppe von Erfahrungen, aus denen zurückgreifen zu. Es gibt erstaunliche Unterschiede zwischen den Kreditgebern in verbrieften wie das Risiko gesehen, strukturiert und Preisen. Man muss wirklich verstehen, was ist mit zahlreichen Akteuren auf diesem Markt geschieht, um eine effiziente Ausführung zu erreichen.

Mythos Nr. 6
Die Zinsen müssen bald steigen. Das ist nicht so sicher, wie manche Leute zu glauben scheinen. Ein Volksglaube unter Ökonomen und andere ist, dass wir vor der Dole des Federal Reserve Board lebt seit zu lang. Die US-Wirtschaft noch um die Art des Beschäftigungswachstums, dass das Bruttoinlandsprodukt Laufwerke auf ein Niveau, dass die Fed die Zinsen drastisch erhöhen Ursache festzustellen. Hurrikan Katrina, haben ebenfalls Auswirkungen auf die Bundespolitik in der nahen Zukunft, so dass sie eine Pause in ihrem aktuellen Runde von Zinserhöhungen.

Die Inflation scheint unter Kontrolle zu der Annahme, dass die jüngsten Öl-Spikes nicht zu einer Spirale der Preiserhöhungen, wie sie in den 1970er Jahren beigetragen haben. Die größten Finanziers des Staatsdefizit, Japan und China, die mehr als $ 1200000000000 der US-Schulden halten, können ihre Positionen nicht liquidieren, ohne Bindung erlebt einen enormen Wertverlust. Das ist, da der Markt wahrscheinlich würde Panik, wenn die Industrie vermutet, dass entweder Körperschaft seinem US-Finanzministerium Beteiligungen reduzieren wollte. Die Fed sollte auch erkennen, dass verheerende Folgen auftreten könnten, wenn sie die Zinsen zu schnell erhöht. Die Verbraucher finanzieren einen großen Teil ihrer Ausgaben durch Home-Equity-Kredite. Dies würde zusammenbrechen, wenn die Preise stiegen schnell, die auch die Eigenheimpreise in dem Umfang würde deflate, dass die Solvabilität von Fannie Mae und andere große Investoren in variabel verzinslichen Wohn-und gewerblichen Hypotheken würden in Gefahr sein.

Mythos Nr. 7
Die Immobilienblase wird bald platzen. Es ist möglich, aber nicht, wenn die Zinssätze nahe dem derzeitigen Niveau bleiben. Da die Mieten in vielen Märkten wurden für eine Weile etwas deprimiert, ist es möglich, dass die Mieten der Inflation wird, da einige Märkte erreichen Gleichgewicht zu erhöhen. Zum Beispiel ist es schwer vorstellbar, dass S-Klasse A Büromieten kann viel mehr als dem derzeitigen Niveau sinken. Sehr wenig hat sich die Versorgungslage in Bereichen, die dazu gezwungen wegen Mangel an verfügbaren Flächen oder weiche Leasing-Angebot aufgenommen worden sind. Besserer Informationsfluss über Absorption ermöglichte Bau Kreditgeber zu einer größeren Versorgungssicherheit Finanzierung Beschränkungen durchzusetzen. Wenn die Mieten in bestimmten Bereichen zu erholen, es ist verkehrt Wertpotenzial.

So navigieren Sie die aktuelle Marktsituation, sollten Aktienanleger Wasser vorsichtig und Debt-Investoren müssen vorsichtig sein, Leveraged Loans auf aufgeblasenen Asset-Werte treten. Bestehende Kreditnehmer sollten lock in so viel Geld wie ihre Investitionen so lange wie möglich - mehr als 10 Jahren ist besser unterstützen können. Wenn Eigentümer eine andere Methode der Bereitstellung von Kapital außerhalb von Immobilien haben, ist es Zeit zu verkaufen, aber nicht mehr Immobilien zu überhöhten Werten zu kaufen.