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Descubre los factores de mercado que realmente están influyendo en las transacciones de hoy en día?

Gran parte de la industria financiera de bienes raíces opera en el dogma, la mayoría de los cuales se basa en una teoría sólida sobre los factores que impulsan los mercados inmobiliarios y los precios del riesgo. Durante los últimos 15 años ha habido avances significativos en los métodos para evaluar y cuantificar el riesgo, que contribuyen a la deuda más disciplinados y los inversores de capital.

Sin embargo, muchos de los modelos de riesgo y las decisiones que tienen lugar en el sector inmobiliario comercial hoy en día se basan en supuestos que son cuestionables. Comprender la realidad detrás de algunos de estos mitos es importante la hora de tomar decisiones comerciales de financiación inmobiliaria.

Mito N º 1

Capital inmobiliario en la actualidad es un refugio seguro para los inversores. A largo plazo, bien situado, bienes raíces es una inversión sólida. Sin embargo, las perspectivas de corto y medio plazo son un poco más nublado. La idea de que las valoraciones de hoy en día se mantiene es una propuesta arriesgada. Desde 1993, los valores de bienes raíces en este país se han desempeñado bien en la mayoría de los mercados debido a una confluencia de factores que han hecho de bienes raíces una clase de activos favorable. Este mercado alcista a largo debe terminar en algún momento.

Por ejemplo, si un propietario pone dos anuncios para la misma propiedad-uno para el alquiler y el otro para la venta - que podría haber una avalancha de compradores interesados, pero muchos menos los inquilinos potenciales. Algo está mal con este fenómeno, ya que los inversores comprar bienes raíces por su potencial a largo plazo el flujo de caja. Si las tasas de interés suben, los valores se reducirán, con gran parte de la presión a la baja está causada por los préstamos de interés variable que no pueden ser refinanciados o no pueden llevar su servicio de la deuda. E, inevitablemente, las tasas de capitalización se elevará a niveles históricos.

Mito N º 2

Los diferenciales de los préstamos hipotecarios comerciales son demasiado bajos. Muchos inversores comerciales deuda hipotecaria se quejan de que no están siendo compensados ​​justamente por el riesgo. Pero esto es sólo parcialmente cierto. Los inversionistas que reciben 90 puntos básicos sobre los bonos del Tesoro de Estados Unidos para una hipoteca verdaderamente conservador se una justa compensación, ya que muchos de estos préstamos tienen una probabilidad extremadamente baja de vez en falta. En la actualidad, 90 puntos básicos es un rendimiento justo, ya que es un aumento de rendimiento del 22 por ciento en un tesoro de 4,1 por ciento. Cuando los bonos eran 8,82 por ciento en promedio en 1988 y se extiende bajo apalancamiento se encontraban en 90 puntos básicos, la recompensa por invertir en una hipoteca era una prima del 10,2 por ciento sobre la tasa libre de riesgo. Tenga en cuenta que 80 por ciento préstamo-valor de los préstamos fueron entre 175 y del Tesoro más 200 puntos básicos en 1988, ahora son del Tesoro, más de 110 a 140 puntos básicos para la mayoría de las propiedades.

Las quejas con respecto a los diferenciales de los préstamos altamente apalancados, donde los inversores de deuda están tratando de conseguir otros 30 o 40 puntos básicos de rendimiento, están justificadas. En estos casos, el prestamista está tomando una cantidad excesiva de riesgo para el rendimiento adicional que ofrece en el mercado actual.

Mito N º 3

La deuda hipotecaria es una inversión sólida en estos momentos. Mientras más bajos son los préstamos aprovechar muy bien en el mercado actual, el aumento de las hipotecas de riesgo de apalancamiento son manipulación de los precios. Un término de uso común en estos días es la tasa de la deuda de la PAC, que por lo general se refiere a la cantidad de la hipoteca en función del flujo de caja. Muchas veces la tasa de capitalización de la deuda refleja un monto de préstamo que es más que la propiedad se habría vendido por unos pocos años atrás. En muchos casos, los principios tradicionales de crédito se están echando a un lado.

Los expertos saben que el estudio de la historia de los mercados de bienes raíces es una mala manera de predecir el rendimiento futuro.

Los niveles de subordinación están en agudo contraste en comparación con los niveles de hace unos años. Respaldados por hipotecas comerciales creadores de valores están vendiendo las nuevas estructuras "super senior" de sus problemas. Esta estructura de talla un pedazo menor de bonos AAA respaldados por hipotecas que están subordinados a los del resto de los tramos AAA. En teoría, el equilibrio de las AAA es más seguro. Sin embargo, este pensamiento sería AAA sonido si no que siga tomando una parte creciente de la piscina toda la hipoteca, todo esto hace es recuperar parte del terreno perdido por los niveles de subordinación-más indulgentes. Las agencias de calificación y muchos compradores de los bonos están confundiendo la teoría con la realidad, causando errores de juicio.

Mito N º 4

La liquidez seguirá existiendo. Muchos inversionistas asumen erróneamente que el capital, deuda y capital, seguirá siendo siempre disponibles. Los ciclos de crédito más habituales tienen períodos más largos donde la liquidez es escasa, como el ciclo que se produjo entre 1990 y 1993.

Fundamentos de bienes raíces son más fuertes ahora que en 1988-1989, lo que reduce enormemente la probabilidad de una crisis de liquidez a corto plazo. Es probable, sin embargo, que en pocos años habrá una menor oferta de crédito disponible, especialmente para las operaciones apalancadas. El riesgo de refinanciamiento de los préstamos originados actual es mayor que en cualquier momento desde 1986-1989. Esto es cierto para las tasas de endeudamiento fijos, así como las tasas de interés solamente flotantes.

Obligaciones de deuda colateralizada, o CDO, que han continuado su transformación en una clase de activo principal en los mercados de renta fija, que actualmente incorporan combinaron piezas B de financiamiento de CMBS en sus ofertas. Los CDO son títulos complejos, incluso para los inversores en bonos, ya que contienen numerosos tipos de créditos, incluyendo las acciones de origen, créditos corporativos, y los préstamos de alto rendimiento. Desde CMBS piezas B representaban sólo el 6,98 por ciento del total de las emisiones de deuda colateralizada de 2004, es posible que el riesgo inherente a las piezas B no se comprende totalmente.

Hay una tendencia a la CDO de bienes raíces dedicados compuestos de la deuda subordinada y agregada inversiones mezzanine. La idea de que las piscinas de los valores no calificados pueden tener grado de inversión tramos parece contra-intuitivo a pesar de que la diversificación de las piezas agrupadas B neutraliza un poco el riesgo. Muchos de los compradores de piezas B están ahora menos preocupados por el riesgo, siempre y cuando se puede transferir a los compradores de deuda colateralizada. Si la liquidez a través de la pieza B originación de deuda colateralizada disminuye, la oferta de préstamos apalancados a continuación, harán lo mismo.

Mito N º 5

Todos los conductos son los mismos. Muchos inversionistas creen que toda la financiación del conducto es similar en precio y estructura, pero esto no es cierto. En caso de que no lo hayas notado, los conductos son atendidos por la gente, y también lo son las agencias de calificación y los compradores de bonos. Esto significa que cualquier persona de origen o la venta de hipotecas tiene su propio subconjunto de experiencias de las que a los que recurrir. Existen diferencias sorprendentes entre los prestamistas titulizados en cómo el riesgo se ve, estructurada y con un precio. Es necesario entender realmente lo que está sucediendo con muchos jugadores en este mercado para lograr una ejecución eficiente.

Mito N º 6

Las tasas de interés deben subir pronto. Esto no es tan cierto como que algunas personas parecen pensar. Una creencia popular entre los economistas y otros es que hemos estado viviendo de la limosna de la Reserva Federal durante mucho tiempo. La economía de EE.UU. aún tiene que establecer el tipo de crecimiento del empleo que impulsa el producto interno bruto a niveles que hacen que la Fed suba las tasas de forma espectacular. El huracán Katrina también pueden tener un impacto en la política federal en el corto plazo, haciendo que para hacer una pausa en su actual ronda de aumentos de tarifas.

La inflación parece estar bajo control el supuesto de que los recientes aumentos del petróleo no contribuyen a una espiral de aumentos de precios de la manera que lo hicieron en la década de 1970. Los mayores financiadores del déficit federal, Japón y China, que poseen más de $ 1.2 billones de dólares de deuda de EE.UU., no pueden liquidar sus posiciones sin experimentar una pérdida de adherencia enorme valor. Esto es porque el mercado es probable que se asuste si la industria de la sospecha de que cualquier entidad quería reducir su tenencias de EE.UU. del Tesoro. La Fed también debe darse cuenta de que las consecuencias desastrosas que podría ocurrir si sube las tasas demasiado rápido. Los consumidores están financiando gran parte de su gasto a través de préstamos con garantía hipotecaria. Esto se vendría abajo si las tasas se levantó rápidamente, lo que también se desinflan los precios inmobiliarios en la medida en que la solvencia de Fannie Mae y otros grandes inversores en hipotecas de tasa ajustable residenciales y comerciales, estaría en riesgo.

Mito N º 7

La burbuja inmobiliaria estallará pronto. Es posible, pero no si las tasas de estar cerca de los niveles actuales. Dado que los alquileres en muchos mercados han estado un poco deprimido por un tiempo, es posible que la inflación aumentará a medida que la renta cierto equilibrio llegar a los mercados. Por ejemplo, es difícil imaginar que clase A de los alquileres de oficinas suburbanas puede caer mucho más que los niveles actuales. Muy poca oferta ha sido añadido en las zonas que están restringidas de suministro debido a la falta de tierra disponible o arrendamiento suave. Mejor absorción de flujo de información con respecto a los prestamistas de la construcción ha permitido aplicar mayores restricciones de financiamiento de suministro. Si las rentas se recuperan en ciertas áreas, no hay potencial de crecimiento de valor.

Para navegar por el mercado actual, los inversores de capital debe avanzar en el agua con cuidado y los inversores de renta fija debe tener cuidado con los préstamos apalancados sobre la base de valores de los activos inflados. Los prestatarios existentes deben bloquear en todo el dinero que sus inversiones pueden soportar durante tanto tiempo como sea posible - más de 10 años es preferible. Si los propietarios tienen otro método de despliegue de capital externo de bienes raíces, es el momento de vender, pero no para comprar más bienes raíces en los valores inflados.