St. George services immobiliers

Découvrez les facteurs du marché qui sont vraiment influant sur ​​les transactions d'aujourd'hui?

Une grande partie de l'industrie de la finance immobilière opère sur le dogme, dont la plupart se fonde sur une théorie solide sur les facteurs qui influent sur les marchés immobiliers commerciaux et les prix des risques. Au cours des 15 dernières années il ya eu des avancées significatives dans les méthodes d'évaluation et de quantification des risques, ce qui contribue à la dette plus disciplinés et les investisseurs.

Cependant, la plupart des modèles de risque et les décisions qui ont lieu dans l'immobilier commercial d'aujourd'hui sont basées sur des hypothèses qui sont discutables. Comprendre la réalité derrière certains de ces mythes est important lors de l'immobilier commercial décisions de financement immobilier.

Mythe n ° 1

Actions de l'immobilier est actuellement un havre sûr pour les investisseurs. Dans le long terme, bien situé de l'immobilier est un investissement solide. Toutefois, les perspectives à court et moyen sont un peu plus assombri. L'idée que les valorisations actuelles seront maintenues est une proposition risquée. Depuis 1993, les valeurs immobilières dans ce pays ont obtenu de bons résultats dans la plupart des marchés en raison d'une convergence de facteurs qui ont contribué à faire de l'immobilier une classe d'actifs favorable. Ce marché haussier à long doivent se terminer à un moment donné.

Par exemple, si un propriétaire foncier met deux annonces pour la même propriété - un pour la location et l'autre à vendre - il pourrait y avoir un déluge d'acheteurs intéressés, mais beaucoup moins de locataires potentiels. Quelque chose ne va pas avec ce phénomène, puisque les investisseurs acheter un bien immobilier pour son potentiel à long terme des flux de trésorerie. Si les taux d'intérêt montent, les valeurs vont baisser, avec beaucoup de pression à la baisse ne soit causé par des prêts à taux variable qui ne peuvent être refinancés ou ne peuvent pas effectuer leur service de la dette. Et, inévitablement, les taux de capitalisation passera de retour à des niveaux historiques.

Mythe n ° 2

Les spreads sur les prêts hypothécaires commerciaux sont trop faibles. De nombreux investisseurs commerciaux de la dette hypothécaire se plaignent qu'ils ne sont pas rémunérés équitablement pour le risque. Mais ce n'est que partiellement vrai. Les investisseurs qui reçoivent 90 points de base au-dessus des bons du Trésor des États-Unis pour un prêt hypothécaire vraiment conservatrice sont rémunérés équitablement, puisque bon nombre de ces prêts ont une probabilité extrêmement faible de jamais défaillant. En réalité, 90 points de base est un rendement équitable car il s'agit d'une augmentation de rendement de 22 pour cent sur une trésorerie de 4,1 pour cent. Lorsque les obligations étaient 8,82 pour cent en moyenne en 1988 et se propage faible endettement ont été à 90 points de base, la récompense pour investir dans une hypothèque était une prime 10,2 pour cent par rapport au taux sans risque. Notez que 80 pour cent de prêt-valeur des prêts étaient entre 175 et du Trésor, plus de 200 points de base en 1988; maintenant, ils sont du Trésor, plus de 110 à 140 points de base pour la plupart des propriétés.

Les plaintes concernant les spreads pour les prêts à fort levier financier, où les investisseurs de la dette tentent d'obtenir un 30 ou 40 points de base supplémentaires du rendement, sont justifiées. Dans ces cas, le prêteur prend sur une quantité excessive de risque pour le rendement supplémentaire offert sur le marché d'aujourd'hui.

Mythe n ° 3

La dette hypothécaire est un investissement solide en ce moment. Bien que les prêts de levier plus faibles sont très bien dans le marché actuel, les prêts hypothécaires d'endettement plus élevés sont mauvaise évaluation des risques. Un terme couramment utilisé de nos jours est le taux plafond de la dette, qui se réfère généralement à la montant de l'hypothèque en fonction du flux de trésorerie. Souvent, le taux plafond de la dette reflète un montant de prêt qui est plus que la propriété aurait vendu pour quelques années auparavant. Dans de nombreux cas, principes de prêt traditionnels sont mis de côté.

Les experts savent que l'étude de marchés immobilier histoire est une mauvaise façon de prédire le rendement futur.

Niveaux de subordination sont en contraste frappant par rapport aux niveaux il ya quelques années. Commerciaux adossés à des hypothèques mobilières sont initiateurs vantant les nouveaux «super senior» de structures de leurs problèmes. Cette structure sculpte un morceau juniors d'obligations AAA adossés à des hypothèques qui sont subordonnés à l'ensemble des tranches AAA. En théorie, l'équilibre des AAA est plus sûr. Cependant, cette pensée serait son si AAA ne pas continuer à prendre une part croissante de la piscine toute hypothèque, tout cela ne se récupérer une partie du terrain perdu par les niveaux de subordination plus-clémentes. Les agences de notation et les acheteurs d'obligations sont nombreuses confondre la théorie avec la réalité, provoquant des erreurs de jugement.

Mythe n ° 4 n °

Liquidité va continuer d'exister. Beaucoup d'investisseurs pensent à tort que le capital, à la fois la dette et d'équité, continuera d'être toujours disponible. Cycles de crédit les plus typiques ont de plus longues périodes où la liquidité est rare, tels que le cycle qui a eu lieu entre 1990 et 1993.

Fondamentaux de l'immobilier sont plus forts aujourd'hui que, en 1988-1989, ce qui réduit considérablement le risque d'un resserrement de la liquidité à court terme. Il est probable, cependant, que dans quelques années il y aura une baisse de l'offre de crédit disponible, en particulier pour les opérations financées par emprunt. Risque de refinancement pour les prêts émis est maintenant plus élevé que tout autre moment depuis 1986-1989. Cela est vrai pour effet de levier des taux fixes ainsi que les intérêts des seuls taux flottants.

Obligations adossées à des actifs, ou CDO, qui ont continué leur transformation en une classe d'actifs de base dans les marchés à revenu fixe, actuellement la prise en commun des pièces de financement B de CMBS dans leurs offres. Les CDO sont des titres complexes, même pour les investisseurs obligataires, car ils contiennent de nombreux types de crédits, dont les actions à domicile, les crédits des entreprises, et les prêts à haut rendement. Depuis CMBS pièces B ne représentaient que 6,98 pour cent du total des émissions adossées à des actifs en 2004, il est possible que le risque inhérent à pièces B n'est pas entièrement comprise.

Il ya une tendance vers dédiés CDO immobiliers constitués de dette subordonnée agrégée et des investissements mezzanine. L'idée que les pools de valeurs mobilières non cotées peuvent avoir investment grade tranches semble contre-intuitif, malgré le fait que la diversification des morceaux communs B neutralise quelque peu le risque. La plupart des acheteurs de pièces B sont maintenant moins préoccupés par le risque tant qu'ils peuvent les transférer aux acheteurs adossées à des actifs. Si la liquidité pièce B par le biais originations adossées à des actifs diminue, l'offre de prêts à effet de levier, puis suivront.

Mythe n ° 5

Tous les conduits sont les mêmes. Beaucoup d'investisseurs croient que tous les financements conduit est similaire dans le prix et la structure, mais ce n'est pas vrai. Dans le cas où vous n'auriez pas remarqué, conduits sont occupés par des personnes, et sont donc les agences de notation et les acheteurs d'obligations. Cela signifie que toute personne d'origine ou la vente de prêts hypothécaires a son propre sous-ensemble d'expériences à partir de laquelle s'appuyer. Il existe des différences frappantes entre les prêteurs titrisés dans la façon dont le risque est considéré, structuré, et les prix. Il faut vraiment comprendre ce qui se passe avec de nombreux acteurs de ce marché pour atteindre une exécution efficace.

Mythe n ° 6

Les taux d'intérêt doivent augmenter rapidement. Ce n'est pas aussi certain que certaines personnes semblent le penser. Une croyance populaire parmi les économistes et les autres, c'est que nous avons vécu au large de la dole de la Federal Reserve Board depuis trop longtemps. L'économie américaine n'a pas encore d'établir le genre de croissance de l'emploi qui pousse le produit intérieur brut à des niveaux qui provoquent la Fed à relever ses taux de façon spectaculaire. L'ouragan Katrina peut aussi avoir un impact sur la politique fédérale dans le court terme, les obligeant à mettre en pause dans leur cycle actuel de hausses de taux.

L'inflation semble être sous contrôle en supposant que les pics du pétrole ces dernières ne contribuent pas à une spirale de hausse des prix comme ils le faisaient dans les années 1970. Les plus grands financiers du déficit fédéral, le Japon et la Chine, qui détiennent plus de $ 1,2 trillions de la dette des États-Unis, ne peuvent pas liquider leurs positions sans éprouver une perte de liaison une grande valeur. C'est parce que le marché aurait probablement paniquer si l'industrie soupçonne que soit l'entité voulait réduire sa participation aux États-Unis du Trésor. La Fed devrait également se rendre compte que des conséquences désastreuses pourrait se produire si elle soulève des taux trop vite. Les consommateurs sont beaucoup financement de leurs dépenses par l'emprunt hypothécaire. Cette s'effondrerait si les taux ont augmenté rapidement, ce qui serait également dégonfler les prix des maisons dans la mesure où la solvabilité de Fannie Mae et d'autres grands investisseurs dans les prêts hypothécaires à taux ajustables résidentiels et commerciaux seraient en danger.

Mythe n ° 7

La bulle immobilière va éclater bientôt. Il est possible, mais pas si les taux restent proches des niveaux actuels. Depuis les loyers dans de nombreux marchés ont été quelque peu déprimé pendant un certain temps, il est possible que l'inflation augmentation de loyer comme certains l'équilibre portée marchés. Par exemple, il est difficile d'imaginer que la classe A des loyers de bureaux de banlieue peut tomber beaucoup plus que les niveaux actuels. Très peu d'approvisionnement a été ajoutée dans les zones qui sont contraints d'approvisionnement en raison du manque de terrains disponibles ou à la location douce. Meilleure absorption flux d'informations au sujet de la construction a permis aux prêteurs d'imposer davantage de restrictions de financement de l'offre. Si les loyers de récupérer dans certains domaines, il existe un potentiel de valeur à l'envers.

Pour naviguer dans le marché actuel, les investisseurs devraient faire du surplace avec soin et les investisseurs de la dette doivent se méfier des prêts à effet de levier sur la base de la valeur des actifs gonflés. Emprunteurs existants doit se verrouiller dans autant d'argent que leurs investissements peuvent soutenir aussi longtemps que possible - plus de 10 ans est préférable. Si les propriétaires ont une autre méthode de déploiement de capitaux extérieurs de biens immobiliers, il est temps de vendre, mais de ne pas acheter plus de biens immobiliers à des valeurs exagérées.