George Real Estate Saint-Utah

Découvrez les facteurs du marché qui sont réellement influer sur les opérations de nos jours?
Une grande partie de l'industrie du financement immobilier fonctionne sur le dogme, dont la plupart se fonde sur une théorie solide sur les facteurs qui poussent marchés immobiliers commerciaux et de tarification des risques. Au cours des 15 dernières années il ya eu des avancées significatives dans les méthodes d'évaluation et de quantification des risques, qui contribuent à la plus disciplinée de la dette et les investisseurs.

Cependant, la plupart des modèles de risque et la prise de décisions dans l'immobilier commercial d'aujourd'hui sont basées sur des hypothèses qui sont discutables. Comprendre la réalité derrière certains de ces mythes est important lors de décisions de financement d'immeubles commerciaux immobilier.

Mythe n ° 1
l'équité immobilier est actuellement un refuge pour les investisseurs. À long terme, bien situé immobilier est un investissement solide. Toutefois, les perspectives à court et moyen sont un peu plus assombri. L'idée que les évaluations d'aujourd'hui sera maintenue est une proposition risquée. Depuis 1993, les valeurs immobilières dans ce pays ont obtenu de bons résultats dans la plupart des marchés en raison d'une confluence de facteurs qui ont fait de bien immobilier, une classe d'actifs favorables. Ce marché haussier de long doivent se terminer à un moment donné.

Par exemple, si un propriétaire des lieux deux publicités pour la même propriété - l'un pour la location et l'autre pour la vente - il pourrait y avoir un déluge d'acheteurs intéressés, mais beaucoup moins de locataires potentiels. Quelque chose ne va pas avec ce phénomène, puisque les investisseurs achètent des biens immobiliers pour son potentiel de flux de trésorerie à long terme. Si les taux d'intérêt montent, les valeurs vont diminuer, avec beaucoup de pression à la baisse ne soit causé par des prêts à taux variable qui ne peuvent être refinancés ou ne peuvent pas porter leur service de la dette. Et, inévitablement, les taux de capitalisation augmentera à des niveaux historiques.

Mythe n ° 2
Les spreads sur les prêts hypothécaires commerciaux sont trop faibles. De nombreux investisseurs commerciaux dette hypothécaire se plaignent qu'ils ne sont pas assez rémunérés pour le risque. Mais ce n'est que partiellement vrai. Les investisseurs qui reçoivent 90 points de base au-dessus du Trésor américain pour une hypothèque vraiment conservatrice sont rémunérés équitablement, puisque beaucoup de ces prêts ont une très faible probabilité de ne jamais en défaut. En réalité, 90 points de base est un rendement équitable car il s'agit d'une augmentation de 22 pour cent de rendement sur une trésorerie de 4,1 pour cent. Lorsque les obligations ont été 8,82 pour cent en moyenne en 1988 et se propage faible endettement ont été moins 90 points de base, la récompense pour investir dans une hypothèque a été une prime 10,2 pour cent par rapport au taux sans risque. Notez que 80 pour cent des prêts de prêt-valeur ont été entre le Trésor et plus 175 200 points de base en 1988, maintenant ils sont plus du Trésor de 110 à 140 points de base pour la plupart des propriétés.

Plaintes concernant les écarts pour les emprunts à fort levier financier, où les investisseurs de la dette tentent d'obtenir un 30 ou 40 points de base du rendement, sont justifiées. Dans ces cas, le prêteur est tenu sur une quantité excessive de risques pour le rendement supplémentaire offert dans le marché actuel.

Mythe n o 3
La dette hypothécaire est un investissement solide pour le moment. Bien que les prêts de levier inférieur sont très bien dans le marché actuel, les prêts hypothécaires de levier plus élevé sont la mauvaise évaluation des risques. A terme couramment utilisé de nos jours est le taux plafond de la dette, qui se réfère généralement à la montant de l'hypothèque en fonction des flux de trésorerie. Souvent, le taux plafond de la dette reflète un montant de prêt qui est plus que la propriété aurait vendu pour un il ya quelques années. Dans de nombreux cas, les prêts principes traditionnels sont jetés de côté.

Les experts savent que l'histoire l'étude des marchés immobiliers »est une mauvaise façon de prédire les performances futures.

les niveaux de subordination sont en contraste frappant par rapport aux niveaux il ya quelques années. Commercial mortgage-backed auteurs titres sont vantant le nouveau "super structures senior» de leurs problèmes. Cette structure se taille un morceau junior AAA des obligations garantis par des hypothèques qui sont subordonnés à l'ensemble des tranches AAA. En théorie, l'équilibre de l'AAAS est plus sûr. Cependant, cette pensée serait bonne si AAA n'a pas de continuer à prendre une part croissante de la piscine toute hypothèque, tout cela ne fait que récupérer une partie du terrain perdu par les niveaux de subordination plus-clément. Les agences de notation et les acheteurs d'obligations de nombreux théorie de la confusion avec la réalité, ce qui provoque des erreurs de jugement.

Mythe n ° 4
Liquidité continuera d'exister. Beaucoup d'investisseurs croient à tort que le capital, la dette et d'équité, continuera d'être toujours disponible. Plus les cycles de crédit typiques ont de plus longues périodes où la liquidité est rare, comme le cycle qui se sont produits entre 1990 et 1993.

fondamentaux immobiliers sont plus forts maintenant en 1988-1989, ce qui réduit considérablement le risque d'une crise de liquidité à court terme. Il est probable, cependant, que dans quelques années il y aura une baisse de l'offre de crédit disponibles, en particulier pour les opérations à effet de levier. risque de refinancement pour les prêts émis aujourd'hui est supérieur à tout moment depuis 1986-1989. Cela est vrai pour effet de levier des taux fixes ainsi que des intérêts seulement des taux variables.

Collateralized Debt Obligations, ou CDO, qui ont continué leur transformation en une classe d'actifs de base dans les marchés à revenu fixe, qui est actuellement mis en commun incorporer des morceaux de financement B de CMBS dans leurs offres. Les CDO sont des titres complexes, même pour les investisseurs obligataires, car ils contiennent de nombreux types de crédits, dont les actions d'accueil, les crédits aux entreprises, et les prêts à haut rendement. Depuis CMBS pièces B ne représentaient que 6,98 pour cent du total de 2004 émissions adossées à des emprunts, il est possible que le risque inhérent à pièces B n'est pas entièrement comprise.

Il ya une tendance à la CDO dédié immobilier composé de dette subordonnée agrégées et des investissements mezzanine. L'idée que les pools de titres non notés peuvent avoir des tranches «investment grade» semble contre-intuitif, malgré le fait que la diversification des pièces B neutralise quelque peu mis en commun leurs risques. La plupart des acheteurs de pièces B sont désormais moins préoccupé par le risque tant qu'ils peuvent les transférer aux acheteurs de la dette garantis. Si la liquidité à travers la pièce B montages de dette garantis diminue, alors l'offre de crédit à effet de levier suivront.

Mythe n ° 5
Tous les conduits sont les mêmes. De nombreux investisseurs estiment que le financement est similaire conduit dans le prix et la structure, mais ce n'est pas vrai. Dans le cas où vous n'avez pas remarqué, conduits sont dotés par des personnes, de même que les agences de notation et les acheteurs d'obligations. Cela signifie que toute personne originaire ou la vente de prêts hypothécaires a son propre sous-ensemble d'expériences à partir de laquelle nous pouvons puiser. Il ya des différences frappantes entre les prêteurs de titrisation, pour la façon dont le risque est considéré, structuré, et des prix. Il faut pour vraiment comprendre ce qui se passe avec de nombreux acteurs dans ce marché pour assurer une exécution efficace.

Mythe n ° 6
Les taux d'intérêt doit se lever tôt. Ce n'est pas aussi certain que certaines personnes semblent le penser. Une croyance populaire parmi les économistes et les autres est que nous avons été au chômage vivant hors de la Réserve fédérale depuis trop longtemps. L'économie américaine a encore à établir le type de croissance de l'emploi qui pousse le produit intérieur brut à des niveaux qui provoquent la Fed à relever ses taux de façon spectaculaire. L'ouragan Katrina peut aussi avoir un impact sur la politique fédérale à court terme, les amenant à une pause dans leur cycle actuel de hausse des taux.

L'inflation semble être sous contrôle en supposant que les pointes du pétrole ces dernières ne contribuent pas à une spirale de hausses de prix comme ils le faisaient dans les années 1970. Les principaux financiers du déficit fédéral, le Japon et la Chine, qui détiennent plus de 1,2 billions de la dette des États-Unis, ne peut pas liquider leurs positions sans éprouver une perte énorme valeur des obligations. C'est parce que le marché serait susceptible de panique si l'industrie soupçonne que soit l'entité voulait réduire ses avoirs des Etats-Unis du Trésor. La Fed devrait également se rendre compte que des conséquences désastreuses pourrait se produire si elle soulève des taux trop vite. Les consommateurs sont beaucoup financement de leurs dépenses par des emprunts sur valeur domiciliaire. Ce seraient un échec si les taux ont augmenté rapidement, ce qui serait aussi dégonfler les prix des maisons dans la mesure où la solvabilité de Fannie Mae et d'autres gros investisseurs dans les taux variable hypothèques résidentielles et commerciales seraient en danger.

Mythe n ° 7
La bulle immobilière éclatera bientôt. Il est possible, mais pas si les taux restent près des niveaux actuels. Depuis les loyers dans de nombreux marchés ont été quelque peu déprimé pendant un certain temps, il est possible que l'inflation loyer augmentera à mesure que certains marchés atteindre l'équilibre. Par exemple, il est difficile d'imaginer que la classe A loue des bureaux de banlieue peut descendre beaucoup plus que les niveaux actuels. Très peu d'offre a été ajoutée dans les domaines qui sont l'approvisionnement limité en raison du manque de terrains disponibles ou de la location doux. débit de meilleures données sur l'absorption a permis aux prêteurs de la construction d'imposer davantage de restrictions de financement de l'offre. Si les loyers de récupérer dans certains domaines, il existe un potentiel de valeur à l'envers.

Pour naviguer dans le marché actuel, les investisseurs devraient marquer le pas attentivement et les investisseurs de la dette doivent se méfier des prêts à effet de levier sur la base des valeurs d'actifs surévalués. emprunteurs existants devrait se verrouiller en autant d'argent que leurs investissements peut soutenir aussi longtemps que possible - plus de 10 ans est préférable. Si les propriétaires ont une autre méthode de déploiement de capital en dehors de l'immobilier, il est temps de vendre, mais de ne pas acheter plus de biens immobiliers à des valeurs exagérées.