Saint-Georges des Services immobiliers

Découvrez les facteurs du marché qui sont vraiment Influencer les transactions d'aujourd'hui?

Une grande partie de l'industrie de la finance immobilière opère sur le dogme, dont la plupart se fonde sur une théorie solide sur les facteurs qui poussent les marchés immobiliers commerciaux et de tarification des risques. Au cours des 15 dernières années il ya eu des avancées significatives dans les méthodes d'évaluation et de quantification des risques, qui contribuent à la dette plus disciplinés et les investisseurs.

Cependant, la plupart des modèles de risque et les décisions qui ont lieu dans l'immobilier commercial d'aujourd'hui sont basées sur des hypothèses qui sont discutables. Comprendre la réalité derrière certains de ces mythes est important lors de décisions commerciales réels de financement immobilier.

Mythe n ° 1

Actions de l'immobilier est actuellement un refuge sûr pour les investisseurs. À long terme, bien situé de l'immobilier est un investissement solide. Toutefois, les perspectives à court et moyen sont un peu plus assombri. L'idée que les valorisations actuelles seront maintenues est une proposition risquée. Depuis 1993, les valeurs immobilières dans ce pays se sont bien comportés dans la plupart des marchés due à une confluence de facteurs qui ont fait de l'immobilier une classe d'actifs favorables. Ce marché haussier à long terme doit à un certain point.

Par exemple, si un propriétaire foncier met deux publicités pour la même propriété - un pour la location et l'autre pour la vente - il pourrait y avoir un déluge d'acheteurs intéressés, mais beaucoup moins de locataires potentiels. Quelque chose ne va pas avec ce phénomène, puisque les investisseurs achètent de l'immobilier pour son potentiel à long terme des flux de trésorerie. Si les taux d'intérêt augmentent, les valeurs vont diminuer, avec beaucoup de pression à la baisse étant causés par des prêts à taux variable qui ne peuvent être refinancés ou ne peuvent pas effectuer leur service de la dette. Et, inévitablement, les taux de capitalisation va augmenter à des niveaux historiques.

Mythe n ° 2

Les spreads sur les prêts hypothécaires commerciaux sont trop faibles. Beaucoup d'investisseurs commerciaux dette hypothécaire se plaignent qu'ils ne sont pas rémunérés équitablement pour le risque. Mais ce n'est que partiellement vrai. Les investisseurs qui reçoivent 90 points de base sur les bons du Trésor américain pour un prêt hypothécaire vraiment conservatrices sont rémunérés équitablement, puisque beaucoup de ces prêts ont une probabilité extrêmement faible de toujours défaillant. En réalité, 90 points de base est un rendement équitable comme il est un rendement de 22 pour cent augmentation sur une trésorerie de 4,1 pour cent. Lorsque les obligations ont été 8,82 pour cent en moyenne en 1988 et se propage faible endettement ont été à 90 points de base, la récompense pour investir dans une hypothèque a été une prime 10,2 pour cent par rapport au taux sans risque. Notez que 80 pour cent du prêt-valeur des prêts ont été entre les bons du Trésor majoré de 175 et 200 points de base en 1988, maintenant ils sont bons du Trésor majoré de 110 à 140 points de base pour la plupart des propriétés.

Les plaintes concernant les spreads des emprunts à fort levier financier, où les investisseurs de la dette sont de tenter d'obtenir un 30 ou 40 points de base supplémentaires sur le rendement, sont justifiées. Dans ces cas, le prêteur prend une quantité excessive de risque pour le rendement supplémentaire offert sur le marché aujourd'hui.

Mythe n ° 3 n °

La dette hypothécaire est un investissement solide en ce moment. Bien que les prêts inférieurs levier sont très bien dans le marché actuel, les prêts hypothécaires sont plus élevés levier mauvaise évaluation des risques. Un terme couramment utilisé de nos jours est le taux plafond de la dette, qui se réfère généralement à la quantité d'hypothèque en fonction du flux de trésorerie. Souvent le taux plafond de la dette reflète un montant de prêt qui est plus que la propriété aurait vendu pour quelques années auparavant. Dans de nombreux cas, des principes de prêts traditionnels sont mis de côté.

Les experts savent que l'étude de marchés immobiliers histoire est une mauvaise façon de prédire les performances futures.

Niveaux de subordination sont en contraste frappant par rapport aux niveaux il ya quelques années. Commerciaux adossés à des hypothèques initiateurs titres sont vantant la nouvelle «super structures senior» de leurs questions. Cette structure sculpte un morceau juniors d'obligations AAA adossés à des hypothèques qui sont subordonnés à l'ensemble des tranches AAA. En théorie, l'équilibre de l'AAAS est plus sûr. Cependant, cette pensée serait son si AAA n'a pas de continuer à prendre une part croissante de la piscine toute hypothèque, tout cela ne soit récupérer une partie du terrain perdu par les niveaux de subordination plus-indulgent. Les agences de notation et les acheteurs d'obligations sont nombreuses confusion la théorie avec la réalité, provoquant des erreurs de jugement.

Mythe n ° 4

Liquidité va continuer d'exister. Beaucoup d'investisseurs pensent à tort que le capital de la dette et d'équité, continuera d'être constamment disponible. Cycles de crédit les plus typiques ont de plus longues périodes où la liquidité est rare, comme le cycle qui s'est produite entre 1990 et 1993.

Fondamentaux de l'immobilier sont plus forts maintenant que, en 1988-1989, ce qui réduit considérablement le risque d'une crise de liquidité à court terme. Il est probable, cependant, que dans quelques années il y aura une baisse de l'offre de crédit disponible, notamment pour les opérations à effet de levier. Le risque de refinancement pour les prêts émis est maintenant supérieur à tout autre moment depuis 1986-1989. Cela est vrai pour effet de levier des taux fixes ainsi que des intérêts seulement des taux flottants.

Collateralized Debt Obligations ou CDO, qui ont poursuivi leur transformation en une classe d'actifs de base dans les marchés à revenu fixe, qui est actuellement mis en commun incorporer des morceaux de financement B de CMBS dans leurs offres. Les CDO sont des titres complexes, même pour les investisseurs obligataires, car ils contiennent de nombreux types de crédits, y compris les actions à domicile, les crédits aux entreprises, et les prêts à haut rendement. Depuis CMBS pièces B ne représentaient que 6,98 pour cent du total de 2004 émissions adossées à des actifs, il est possible que le risque inhérent à pièces B n'est pas entièrement comprise.

Il ya une tendance vers dédiés CDO immobilier composé de dette subordonnée agrégés et des investissements mezzanine. L'idée que les piscines de titres non notés peuvent avoir investment grade tranches semble contre-intuitif malgré le fait que la diversification des pièces B en commun neutralise quelque peu leur risque. Beaucoup d'acheteurs de pièces B sont désormais moins préoccupé par le risque tant qu'ils peuvent les transférer aux acheteurs de dette garantis. Si morceau B liquidité grâce montages Collateralized Debt diminue, alors l'offre de prêts à effet de levier suivront.

Mythe n ° 5

Tous les conduits sont les mêmes. Beaucoup d'investisseurs croient que tous les financements conduit est au même prix et la structure, mais ce n'est pas vrai. Dans le cas où vous auriez pas remarqué, les conduits sont occupés par des personnes, et sont donc les agences de notation et les acheteurs d'obligations. Cela signifie que n'importe qui d'origine ou la vente de prêts hypothécaires a son propre sous-ensemble d'expériences à partir de laquelle puiser. Il ya des différences surprenantes entre les prêteurs titrisés dans la façon dont le risque est considéré, structuré, et son prix. On a besoin de comprendre vraiment ce qui se passe avec de nombreux acteurs dans ce marché pour réaliser une exécution efficace.

Mythe n ° 6

Les taux d'intérêt doivent augmenter bientôt. Ce n'est pas aussi certain que certaines personnes semblent le penser. Une croyance populaire parmi les économistes et les autres est que nous avons été vivant hors de l'aumône de la Réserve fédérale depuis trop longtemps. L'économie américaine a encore à établir le genre de croissance de l'emploi qui pousse le produit intérieur brut à des niveaux qui provoquent la Fed à relever ses taux de façon spectaculaire. L'ouragan Katrina peut aussi avoir un impact sur la politique fédérale dans le court terme, entraînant leur pause dans leur cycle actuel de hausses de taux.

L'inflation semble être sous contrôle en supposant que les pics du pétrole ces dernières ne contribuent pas à une spirale de hausses de prix comme ils le faisaient dans les années 1970. Les plus grands financiers du déficit fédéral, le Japon et la Chine, qui détiennent plus de 1,2 billion $ de la dette américaine, ne peut pas liquider leurs positions sans éprouver une perte considérable de valeur des obligations. C'est parce que le marché serait susceptible de panique si l'industrie soupçonne que soit l'entité voulait réduire ses avoirs américains du Trésor. La Fed devrait également se rendre compte que des conséquences désastreuses pourraient se produire si elle relève ses taux trop vite. Les consommateurs sont beaucoup plus le financement de leurs dépenses par l'emprunt hypothécaire. Cette s'effondrerait si les taux ont augmenté rapidement, ce qui serait également dégonfler les prix des maisons dans la mesure où la solvabilité de Fannie Mae et autres grands investisseurs dans les prêts hypothécaires à taux ajustables résidentiels et commerciaux seraient en danger.

Mythe n ° 7

La bulle immobilière va éclater bientôt. Il est possible, mais pas si les taux restent proches de leurs niveaux actuels. Depuis des loyers dans de nombreux marchés ont été quelque peu déprimé pendant un moment, il est possible que l'inflation va augmenter à louer comme certains l'équilibre d'atteindre les marchés. Par exemple, il est difficile d'imaginer que la classe A des loyers de bureaux en banlieue peut chuter bien plus que les niveaux actuels. Très peu d'approvisionnement a été ajoutée dans les domaines qui sont l'approvisionnement limité en raison du manque de terrains disponibles ou la location douce. Meilleure absorption des flux d'informations au sujet de la construction a permis aux prêteurs d'imposer davantage de restrictions de financement d'approvisionnement. Si les loyers de récupérer dans certains domaines, il existe un potentiel de valeur à l'envers.

Pour naviguer dans le marché actuel, les investisseurs devraient surplace attentivement et les investisseurs de la dette doivent se méfier des leveraged loans fondée sur des valeurs d'actifs gonflés. Emprunteurs existants devraient verrouiller autant d'argent que leurs investissements peuvent soutenir aussi longtemps que possible - plus de 10 ans est préférable. Si les propriétaires ont une autre méthode de déploiement des capitaux en dehors de l'immobilier, il est temps de vendre, mais de ne pas acheter plus de biens réels à des valeurs exagérées.