St. George Servizi Immobiliari

Scopri i fattori di mercato che davvero stanno influenzando Transazioni di oggi?

Gran parte della vera e propria industria della finanza immobiliare opera sul dogma, la maggior parte dei quali si fonda la teoria del suono sui fattori che guidano i mercati immobiliari commerciali e prezzi dei rischi. Nel corso degli ultimi 15 anni ci sono stati progressi significativi nei metodi per valutare e quantificare il rischio, che contribuiscono al debito più disciplinato e investitori.

Tuttavia, molti dei modelli di rischio e le decisioni che si svolgono in immobili commerciali oggi si basano su ipotesi che sono discutibili. Comprendere la realtà dietro alcuni di questi miti è importante quando si fanno commerciali vere e proprie decisioni di finanziamento immobiliare.

Mito n ° 1

Patrimonio immobiliare è attualmente un rifugio sicuro per gli investitori. A lungo termine, ben posizionato immobiliare è un investimento solido. Tuttavia, le prospettive a breve e intermedia sono un po 'più appannato. L'idea che le valutazioni di oggi sarà mantenuta è una proposta rischiosa. Dal 1993 i valori immobiliari in questo paese hanno ottenuto buoni risultati nella maggior parte dei mercati a causa di una confluenza di fattori che hanno reso immobiliare una classe di asset favorevole. Questo mercato toro lungo deve porre fine a un certo punto.

Per esempio, se un proprietario mette due annunci per la stessa proprietà - uno per la locazione e l'altra per la vendita - ci potrebbe essere un diluvio di acquirenti interessati, ma molto meno potenziali inquilini. C'è qualcosa di sbagliato con questo fenomeno, dal momento che gli investitori acquistano immobili per il suo potenziale a lungo termine cash flow. Se i tassi di interesse salgono, i valori si ridurrà, con gran parte della pressione al ribasso causato da prestiti a tasso variabile che non possono essere rifinanziati o non può portare il loro servizio del debito. E, inevitabilmente, i tassi di capitalizzazione aumenterà a livelli storici.

Mito n ° 2

Gli spread sui mutui commerciali sono troppo bassi. Molti investitori commerciali debito ipotecario si lamentano che non vengono equamente compensati per il rischio. Ma questo è solo parzialmente vero. Gli investitori che ricevono 90 punti base sui Treasuries statunitensi per un mutuo vero conservatore vengono indennizzati equamente, visto che molti di questi prestiti hanno una probabilità estremamente bassa di sempre inadempiente. In realtà, a 90 punti base sia un rendimento equo si tratta di un incremento della resa del 22 per cento nel corso di un tesoro 4,1 per cento. Quando i legami erano 8,82 per cento in media nel 1988 e si diffonde sfruttare bassi erano a 90 punti base, la ricompensa per investire in un mutuo era un premio 10,2 per cento sul tasso privo di rischio. Si noti che l'80 per cento loan-to-value prestiti erano tra Tesoro oltre 175 e 200 punti base nel 1988, ora sono più del Tesoro da 110 a 140 punti base per la maggior parte delle proprietà.

I reclami relativi spread per i prestiti a elevata leva finanziaria, dove gli investitori di debito stanno tentando di ottenere un supplemento di 30 o 40 punti base di rendimento, sono giustificate. In questi casi, il creditore è tenuto su una quantità eccessiva di rischio per il rendimento incrementale offerto nel mercato odierno.

Mito n ° 3

Il debito ipotecario è un investimento solido in questo momento. Mentre i prestiti leverage inferiori sono bene nel mercato attuale, i mutui leva superiore sono mispricing del rischio. Un termine comunemente usato in questi giorni è cap di tasso di indebitamento, che generalmente si riferisce l'importo dei mutui in funzione del flusso di cassa. Spesso il tasso cap debito riflette un importo del prestito che è più di proprietà sarebbe venduto per pochi anni fa. In molti casi, i principi tradizionali di prestito vengono messe da parte.

Gli esperti sanno che studiare la vera storia dei mercati immobiliari è un buon sistema per prevedere le prestazioni future.

Livelli di subordinazione sono in netto contrasto rispetto ai livelli di qualche anno fa. Commercial mortgage-backed ideatori titoli sono touting le nuove strutture "super senior" dei loro problemi. Questa struttura si ritaglia una parte minore delle obbligazioni AAA garantiti da ipoteche che sono subordinati al resto delle tranche AAA. In teoria, il saldo degli AAA è più sicuro. Tuttavia, questo pensiero sarebbe AAA suono se non continuare a prendere una quota crescente del pool di mutui intero; tutto questo non fa altro che recuperare parte del terreno perduto da più clementi-livelli di subordinazione. Le agenzie di rating e gli acquirenti dei titoli di molti confondono la teoria con la realtà, causando errori di giudizio.

Mito n ° 4

Liquidità continuerà ad esistere. Molti investitori erroneamente supporre che il capitale, tanto debito e di capitale, continuerà ad essere sempre disponibili. Cicli di credito più tipici più lunghi periodi in cui la liquidità è scarsa, come ad esempio il ciclo che si è verificato tra il 1990 e il 1993.

Fondamentali immobiliari sono più forti ora di quanto nel 1988-1989, che riduce notevolmente la possibilità di un breve termine carenza di liquidità. E 'probabile, tuttavia, che in pochi anni ci sarà una diminuzione dell'approvvigionamento del credito disponibile, soprattutto per le transazioni di leveraged. Rischio di rifinanziamento per i prestiti originati ora è superiore in qualsiasi momento dal 1986-1989. Questo è vero per leveraged tassi fissi come pure di soli interessi a tasso variabile.

Collateralized Debt Obligations, o CDO, che hanno continuato la loro trasformazione in una classe principale asset nei mercati del reddito fisso, attualmente incorporano pezzi di finanziamento in pool B di CMBS nelle loro offerte. CDO sono titoli complessi, anche per gli investitori obbligazionari, in quanto contengono molti tipi di crediti, comprensivi di azioni per la casa, crediti aziendali e ad alto rendimento prestiti. Dal momento che CMBS pezzi B comprendeva solo 6,98 per cento del totale delle emissioni di debito collateralizzate 2004, è possibile che il rischio insito in pezzi B non è completamente conosciuto.

Vi è una tendenza dedicati CDO immobiliari costituite da aggregati debito subordinato e gli investimenti mezzanine. L'idea che i pool di titoli privi di rating possono avere investment grade tranches sembra controintuitivo, nonostante il fatto che la diversificazione dei pezzi B pool neutralizza un po 'il loro rischio. Molti degli acquirenti di pezzi B sono ora meno preoccupati del rischio fintanto che può trasferire agli acquirenti di debito collateralizzate. Se il pezzo di liquidità B attraverso originations collateralized debt diminuisce, l'offerta di prestiti leveraged poi ne seguiranno l'esempio.

Mito n ° 5

Tutti i condotti sono uguali. Molti investitori ritengono che tutti i finanziamenti condotto è simile nel prezzo e struttura, ma questo non è vero. In caso non lo abbiate notato, condotti sono gestiti da persone, e lo sono anche le agenzie di rating e gli acquirenti dei titoli. Ciò significa che chiunque di origine o la vendita di mutui ha la sua propria sottoinsieme di esperienze da cui attingere. Ci sono differenze sorprendenti tra istituti di credito cartolarizzati nel modo in cui il rischio è visto, strutturato e prezzo. Uno ha bisogno di capire veramente cosa sta succedendo con numerosi giocatori in questo mercato per ottenere l'esecuzione efficiente.

Mito n ° 6

I tassi di interesse deve aumentare al più presto. Questo non è certo come alcune persone sembrano pensare. Una credenza popolare tra gli economisti e gli altri è che abbiamo vissuto fuori dal sussidio di disoccupazione del Federal Reserve Board per troppo tempo. L'economia americana deve ancora stabilire il tipo di crescita occupazionale che spinge il prodotto interno lordo ai livelli che causano la Fed ad alzare i tassi in modo drammatico. L'uragano Katrina potrebbe avere un impatto anche sulla politica federale, nel breve termine, causando loro di pausa nella loro attuale ciclo di aumenti dei tassi.

L'inflazione sembra essere sotto controllo assumendo che i picchi del petrolio recenti non contribuiscono ad una spirale di aumenti dei prezzi come hanno fatto nel 1970. I maggiori finanziatori del deficit federale, il Giappone e la Cina, che detengono più di $ 1,2 trilioni di debito Usa, non possono liquidare le loro posizioni senza provare un enorme perdita di valore bond. Questo perché il mercato probabilmente si sarebbe spaventato, se l'industria sospetta che o entità voleva ridurre la sua holding del Tesoro americano. La Fed dovrebbe anche rendersi conto che le conseguenze disastrose potrebbe accadere se alza i tassi troppo in fretta. I consumatori stanno finanziando gran parte della loro spesa mediante un prestito di equità domestica. Questo crollerebbe se i tassi aumentati rapidamente, il che sarebbe anche sgonfiare i prezzi delle case nella misura in cui la solvibilità di Fannie Mae e di altri grandi investitori in mutui a tasso variabile residenziali e commerciali sarebbero a rischio.

Mito No. 7

La bolla immobiliare scoppierà presto. E 'possibile, ma non se i tassi di stare vicino ai livelli attuali. Dal momento che gli affitti in molti mercati sono stati un po 'depresso per un po', è possibile che l'inflazione aumenterà in affitto un qualche equilibrio raggiungere i mercati. Ad esempio, è difficile immaginare che di classe A i canoni degli uffici periferici possono scendere molto di più rispetto ai livelli attuali. Molto poco di alimentazione è stato aggiunto in aree che sono vincolate approvvigionamento a causa della mancanza di terreni disponibili o noleggio morbido. Migliore assorbimento flusso di informazioni riguardanti istituti di credito ha permesso di costruzione per applicare maggiori restrizioni finanziamento della fornitura. Se gli affitti di recuperare in alcune zone, vi è potenziale di rialzo del valore.

Per navigare il mercato attuale, gli investitori dovrebbero stare a galla con attenzione e gli investitori di debito devono essere consapevoli di prestiti leveraged basate su valori patrimoniali gonfiati. Mutuatari esistenti devono bloccare in tutti i soldi che i loro investimenti in grado di supportare il più a lungo possibile - più di 10 anni è preferibile. Se i proprietari hanno un altro metodo di distribuzione di capitale al di fuori del settore immobiliare, è il momento di vendere, ma non per acquistare beni più reale a valori gonfiati.