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金融神話ベール
本当に今日の取引に影響を与えている市場要因を発見？
多くの不動産金融業界のは、商業用不動産市場やリスクの価格を駆動する要因についての健全な理論的に接地されているそのほとんどは教義上で動作します。 過去15年間に多くの規律債務と株式投資家に貢献するリスクを評価し、定量化するための方法で大きな進歩がありました。
しかし、今日の商業用不動産で行われているリスク·モデルと意思決定の多くは疑わしい仮定に基づいています。 商業用不動産融資の決定を行う際にこれらの神話のいくつか後ろの現実を理解することが重要です。
神話第1号
不動産の株式は現在、投資家にとって安全な避難所です。 長期的には、好立地の不動産は、固体投資である。 しかし、短期および中間見通しはやや曇っています。 今日の評価額が維持されるという考えは危険な命題です。 1993年以来、この国では不動産価値は、不動産に有利な資産クラスを作っている要因の合流のためにほとんどの市場でよく行った。 この長い強気市場では、いくつかの時点で終了する必要があります。
リースおよび販売のための他のための1 - - プロパティの所有者が同じプロパティの2つの広告を配置する場合、例えば、興味のあるバイヤーの大洪水であるが、はるかに少ない潜在的なテナントがあります。 投資家は長期的なキャッシュフローの可能性のために不動産を購入するので、何かが、この現象が間違っている。 金利が上昇すれば、値ははるかに借り換えできないか、またはそれらの債務返済を行うことができない変動金利ローンによって引き起こされて下向きの圧力で、低下する。 と、必然的に、キャップレートは過去の水準に戻って上昇します。
神話第2
商業用不動産担保ローンのスプレッドが低すぎる。 多くの商業用モーゲージ債投資家は彼らはかなりのリスクを補償されていないことを訴えている。 しかし、これは部分的にのみtrueになります。 これらのローンの多くはこれまでデフォルトの非常に低い確率を持っているので、真に保守的な住宅ローンのために米国債で90ベーシス·ポイントを受け取る投資家は、かなり、補償されています。 実際には、90ベーシス·ポイントは、4.1パーセントの宝庫以上22％の収率の増加であるとして、公正な収率である。 債券は1988年に平均で8.82パーセントであった、低レバレッジスプレッドは90ベーシスポイントであった場合には、住宅ローンに投資するための報酬はリスクフリーレートを超える10.2％のプレミアムであった。 80パーセントローン·ツー·バリューローンは1988年に財務省に加え、175から200ベーシス·ポイントの間であったことに注意してください。今、彼らはほとんどのプロパティのために110から140ベーシス·ポイント財務省プラスです。
負債の投資家は利回りの追加30〜40ベーシス·ポイントを取得しようとしている高度にレバレッジド·ローン、のスプレッドに関する苦情が正当化されています。 これらのインスタンスでは、貸し手は、今日の市場で提供される増分収率のリスクの過度の量に取っている。
神話第3号
住宅ローンの債務は、今確実な投資です。 低レバレッジ·ローンは、現在の市場でちょうど良いですが、高レバレッジ·ローンはリスクをmispricingされています。 一般的に使用される用語は、これらの日は、一般的にキャッシュフローの関数として住宅ローンの量を意味する債務キャップレートです。 しばしば債務キャップレートは、プロパティが数年前に販売しているよりも多くある融資額を反映しています。 多くのケースでは、伝統的な融資の教義はさておき投げされています。
専門家は不動産市場の歴史を勉強すると、将来のパフォーマンスを予測する悪い方法であることを知っています。
従属レベルが数年前のレベルに比べて対照的である。 商業用不動産担保証券のオリジネーターは、その問題の新たな "スーパー·シニアの構造"を売り込んでいる。 この構造体は、AAAトランシェの残りの部分に従属している住宅ローンに裏打ちされたAAA社債のジュニア作品を切り開く。 理論的には、AAASのバランスがより安全です。 しかし、この考え方は、AAAの全体の住宅ローンプールの成長シェアを取るために継続しなかった場合に音であろう。このすべては、より寛大な従属レベルによって失われた地面の一部を回復されていません。 格付機関は、多くの債券の買い手が判断にエラーが発生し、現実と理論を混同しています。
神話第4号
流動性が存在し続けます。 多くの投資家は間違って資本、負債と資本の両方が常に利用できるようにし続けることを前提としています。 より一般的なクレジット·サイクルは、1990年と1993年の間に発生したサイクルとして流動性が不足している、より長い期間を持っています。
不動産のファンダメンタルズは非常に短期的な流動性収縮の可能性を減少させる1988年から1989年、より強力です。 それは数年で特にレバレッジ取引については、利用可能なクレジットの低い方の電源があること、しかし、可能性があります。 ローンの借り換えリスクは、現在起源1986年から1989年以来のどの時よりも高くなっています。 これはレバレッジ固定金利だけでなく、利息のみ変動金利の場合も同様です。
債券市場でのコア資産クラスにそれらの変換を続けてきた債務担保証券、またはCDOは、現在、自社製品にCMBSからプールBの資金調達の部分を組み込む。 彼らはホーム·エクイティ、企業のクレジット、高収率でローンを含むクレジットの多くの種類を含むようにCDOは、さらに債券投資家のために、複雑な証券である。 CMBS Bの部分が合計2004債務担保証券の発行の唯一の6.98パーセントを占めているので、Bの部分に固有のリスクを完全に理解されていない可能性があります。
集約された下位の債務およびメザニン投資から構成される専用の不動産CDOの傾向があります。 未評価の有価証券のプールは、投資適格トランシェを持つことができるという考え方は、プールBの作品の多様化が多少のリスクを中和するという事実にもかかわらず、直感に反すると思われる。 B部分の買い手の多くは今、彼らは債務担保証券購入者にそれを転送することができますので、限りリスクについてはあまり心配しています。 債務担保証券のオリジネーションを介してBの部分の流動性が減少した場合、レバレッジド·ローンの供給はスーツに従います。
神話第5号
すべてのコンジットは同じです。 多くの投資家はすべてのコンジットの資金調達は、価格と構造の似ていると信じているが、これは真実ではありません。 あなたが気づいていない場合には、導管は人が常駐し、その格付機関や債券の買い手はされています。 これは、住宅ローンを発信または販売誰もが上に描画するから経験の独自のサブセットがあることを意味します。 リスクは構造化され、表示、および価格はどのように証券の貸し手の間に驚くべき違いがあります。 一つは、本当に効率的な実行を達成するために、この市場で多数のプレイヤーと何が起こっているのか理解する必要があります。
神話第6号
金利はすぐに上昇する必要があります。 これは一部の人々が考えているようだとして一定ではありません。 エコノミストや他の人の間で人気の信念は、我々が長すぎるために連邦準備制度理事会のドールをオフに住んでいたということです。 米国経済はFRBが大幅に金利を引き上げる原因となるレベルに国内総生産（GDP）を駆動し仕事の成長のようなものを確立していない。 ハリケーン·カトリーナはまた、速度の増加には、現在のラウンドで一時停止にそれらを引き起こして、短期的には連邦政府の政策に影響を与える可能性があります。
インフレはチェックが最近の原油スパイクが価格のスパイラルは、1970年代に行った方法を増加に寄与しないと仮定であることが表示されます。 米国債以上の1200000000000ドルを保持する連邦政府の財政赤字の最大の金融、日本と中国は、巨大な債券の価値の損失を経験せずにポジションを清算することはできません。 業界では、どちらの実体は、その米国債保有を削減したいと疑われる場合、市場はおそらくパニックになるためです。 FRBはまた、それはあまりにも速いレートが発生した場合悲惨な結果が発生する可能性があることを認識すべきです。 消費者はホーム·エクィティの借入を通じて支出の多くを融資しています。 金利も変動金利の住宅や商業用不動産担保ローンで、ファニーメイと他の大規模な投資家のソルベンシーが危険にさらされるという程度に住宅価格を引き下げるだろうこれ、すぐに上昇した場合、これが崩壊してしまう。
神話第7号
不動産バブルはすぐに破裂します。 率が現在のレベルに近い滞在する場合、それは可能ですが、できません。 多くの市場で賃料がややしばらく落ち込んでされているので、それはいくつかの市場が均衡に達すると家賃のインフレ率が増加する可能性があります。 例えば、それは郊外のオフィス賃料は、現在の水準よりもはるかにドロップすることができ、そのクラスを想像するのは難しいです。 ほとんどの電源は供給可能な土地またはソフトリースの不足のために制限されている地域で追加されました。 より良い情報の流れに関する吸収が大きい電源の資金調達の制限を強制するために建設貸し手を有効にしている。 賃料は、特定の地域で回復する場合は、逆さまに値の可能性があります。
現在の市場を移動するには、エクイティ投資家は慎重に水を踏むべきであり、債務の投資家は膨張し、資産価値に基づいて、レバレッジド·ローンを警戒する必要があります。 彼らの投資はできるだけ長くのためにサポートすることができ、既存の借り手は、お金でロックする必要があります - 10年以上であることが好ましい。 所有者が不動産の外の資本を導入する別の方法を使用している場合、それは販売する時間であるが、水増しの値でより多くの不動産を購入することはありません。
