성 조지 부동산 서비스

정말 오늘의 트랜잭션에 영향을 미치는하는 시장 요인을 발견?

많은 부동산 금융 산업은 그 중 대부분 상업용 부동산 시장 위험 가격을 유발하는 요인에 대한 소리 이론에 기초이며, 교조에서 운영하고 있습니다. 지난 15 년 동안 더 많은 훈련 부채 및 자본 투자에 기여하는 위험을 평가하고 quantifying위한 방법에 상당한 발전이있었습니다있다.

그러나, 위험 모델과 오늘날 상업용 부동산에서 일어나는 결정의 많은 의심 아르 가정에 근거하고 있습니다. 상업용 부동산 융자 결정을 내릴 때 이러한 신화의 일부 뒤에 현실을 이해하는 것이 중요합니다.

신화 번호 1

부동산 가치는 현재 투자자를위한 안전한 피난처이다. 장기적으로, 잘있는 부동산은 고체 투자입니다. 그러나, 짧고 중간 전망은 좀 더 흐리게하고 있습니다. 오늘의 거래액이 유지된다는 생각은 위험한 제안이다. 이 나라에서 1,993의 부동산 가치는 부동산에게 유리한 자산 클래스를 만들었습니다 요소의 합류로 인해 대부분의 시장에서 잘 수행 가지고 있으니까. 이 긴 황소 시장은 일부 지점에서 끝나야한다.

임대 및 판매에 대한 다른 하나는 - - 재산 소유자가 동일한 속성 두 가지 광고를 위치하는 경우 예를 들어, 거기에 관심이 구매자의 홍수 수 있지만 훨씬 적은 수의 잠재 세입자가 있습니다. 투자는 장기적인 현금 흐름 가능성을위한 부동산 구입 이후 뭔가,이 현상에 문제가 있습니다. 금리가 상승하면, 값이 훨씬 refinanced 수없는 또는 부채 서비스를 질 수 없다 부동 금리 대출로 인한되는 아래의 압력으로 감소합니다. 그리고 필연적으로, 대문자 요금은 역사적인 수준으로 상승합니다.

신화 제 2

상업 모기에 확산이 너무 낮습니다. 많은 상업용 모기지 부채 투자자들은 매우 위험 보상되지 않습니다 불평입니다. 그러나 이것은 부분적으로만 사실이다. 이러한 대출의 대부분이 가장 defaulting의 매우 낮은 확률을 갖고 있기 때문에 진정한 보수 저당 미국 Treasuries 90 기초 포인트를받을 투자자 공정, 보상되고있다. 그것이 22 %의 수율은 4.1 %의 보물 이상의 증가이므로 실제로, 90 기초 포인트는 공정한 얻을 수 있습니다. 채권은 1988 년 평균 8.82 %로되었고 낮은 활용 확산 90 기초 포인트에 갔을 때, 저당에 투자에 대한 보상으로 위험 부담 비율에 비해 10.2 % 프리미엄했다. 80% 대출 - 투 - 가치 대출이 1988 년에 재무부 플러스 175와 200 기준 포인트 사이라고합니다, 이제 그들은 대부분의 속성 110-140 기초 포인트 재무부 플러스입니다.

채무 투자자 수율의 추가 30 40 기초 포인트를 획득하려는 고도 활용 대출에 대한 확산에 관한 불만이 정당하고 있습니다. 이러한 경우에는 대출이 오늘날의 시장에서 제공되는 증분 수율에 대한 위험의 과도한 금액에 걸립니다.

신화 3 호

저당 채무는 지금 단단한 투자입니다. 낮은 활용 융자는 현재 시장에서 잘하는 동안, 높은 활용 모기는 위험을 mispricing 있습니다. 요즘 일반적으로 사용되는 용어는 일반적으로 현금 흐름의 기능으로 저당 금액을 말합니다 채무 캡 비율입니다. 종종 배의 부채 캡 비율은 몇 년 전에 판매했을 속성 이상 대출 금액을 반영합니다. 대부분의 경우, 전통적인 대출 신조는 별도 버렸어요되고 있습니다.

전문가들은 부동산 시장의 역사를 공부하는 것은 미래 실적을 예측하는 방법 가난한는 것을 알고 있습니다.

예속의 수준은 몇 년 전 수준에 비해 날카로운 대조에 있습니다. 상업용 모기지 - 뒷받침 증권 originators들은 문제의 새로운 '슈퍼 시니어 구조 "를 강조하고 있습니다. 이 구조는 AAA tranches의 나머지 종속 아르 모기에 의해 뒷받침 AAA 채권의 단기 조각을자를 새겨놓. 이론적으로, AAAs의 균형은 안전합니다. AAAs는 전체 모기지 풀의 증가 점유율을 받아 계속하지 않은 경우 그러나이 사고는 소리 것입니다,이 모든 것들이 더 - 관대한 종속 수준으로 잃어버린 땅 일부를 복구 않는다. 평가 기관 및 많은 채권 구매자의 판단에 오류가 발생, 현실과 이론을 혼동하고 있습니다.

신화 4 호

유동성이 존재 나갈 것입니다. 많은 투자자들은 잘못 자본, 부채 및 자본 모두가 지속적으로 계속 사용할 수 있다고 가정합니다. 더 전형적인 신용 사이클은 1990 1993 사이에 발생한 사이클로 유동성이 부족 이상 기간을 보유하고 있습니다.

부동산 기초는 크게 단기 유동성 쥐어 짜기의 가능성을 줄일 수있는, 1988년에서 1989년까지보다 강해 있습니다. 그것은 몇 년 동안 특히 이용할 거래 가능한 신용 카드의 낮은 공급이있을 것이다, 그러나 가능성이 높습니다. 대출 재융자 위험 1986-1989 이후 언제든지보다 높은 지금 유래. 이것은 활용 고정 요금뿐만 아니라 관심 전용​​ 플로팅 속도 사실입니다.

고정 수입 시장에서 핵심 자산 클래스에 자신의 변화를 계속 Collat​​eralized 채무 의무, 또는 CDOs는, 현재 그들의 제품으로 CMBS에서 B 금융 조각을 풀링 통합. 그들은 집에서 주식, 기업 크레딧, 높은 수율 대출을 포함한 학점 다양한 종류를 포함하는 등 CDOs, 심지어 본드 투자자에 대한 복잡한 증권 있습니다. CMBS B 조각은 총 2,004 collat​​eralized 채무의 issuances의 단지 6.98 %를 구성 때문에, 그것은 B 조각에 내재된 위험을 완전히 이해하지 수도 있습니다.

집계 종속 채무와 메자닌 투자로 구성된 전용 부동산 CDOs 향한 경향이있다. 평가 없음 증권의 수영장은 투자 등급 tranches를 가질 수있다는 아이디어는 풀링 B 조각의 다양성은 다소의 위험을 잠재 우지는 사실에도 불구하고 어긋 보인다. 그들이 collat​​eralized 채무 구매자에게 전송할 수있는 B 작품의 구매자의 대부분은 너무 오래 지금은 위험에 대해 덜 우려하고 있습니다. collat​​eralized 채무 originations를 통해 B로 구성된 유동성이 줄어들 경우, 활용 대출 공급 소송을 수행합니다.

신화 5 호

모든 회로가 동일합니다. 대부분의 투자자는 모든 도관 금융은 가격과 구조가 비슷하다고 생각하지만 이것은 사실이 아니다. 자네가 몰라서 그러는가 본데, 배선 사람에 의해 직원 등 평가 기관과 채권 구매자입니다. 이것은 모기를 발생하거나 판매하는 사람에 그려있는 경험을 자신의 하위 집합을 가지고 것을 의미합니다. 이 구조 리스크가 표시될 방법에 securitized 대출 사이의 놀라운 차이가 있으며, 가격. 하나는 진정으로 효율적인 실행을 달성하기 위해이 시장에서 수많은 플레이어와 무슨 일이 일어나고 있는지 이해해야합니다.

신화 6 호

금리가 곧 상승해야합니다. 이것이 몇몇 사람들이 생각하는 것만큼 확실하지 않습니다. 경제 및 기타 사이에 인기있는 믿음은 우리가 너무 오래 연방 준비위원회의 시주를 살려고했을 것입니다. 미국 경제는 연방 요금들에게 크게 인상을 일으킬 수준으로 국내 총생산 (GDP)을 드라이브 일자리 증가의 종류를 확립하기 위해 아직있다. 허리케인 카트리 나는 속도 증가의 현재 라운드에서 일시 중지를 초래, 가까운 용어 연방 정책에 영향을 미칠 수 있습니다.

인플레이션 그 최근 석유 스파이크를 가정 체크인 것으로 보인다 것은 가격의 나선에 기여 못하는 건 그들이 1970 년대에 그런식으로 증가합니다. 미국 부채 이상의 1조2천억달러을 보유 연방 적자의 가장 큰 회계, 일본, 중국, 거대한 채권 가치의 손실을 경험하지 않고 자신의 위치를​​ 청산 수 없습니다. 업계 역시 엔터티는 미 재무부 보유를 줄이기 위해 싶은 의심되는 경우에는 시장이 가능성이 공황 것이 있기 때문입니다. 연방 준비 은행은 또한 너무 빠른 속도를 제기하는 경우 치명적인 결과가 발생할 수 실현해야합니다. 소비자는 주택 지분 대출을 통해 그들은 많은 지출을 지원하고 있습니다. 가격도 패니 매와 조정 속도 주거 및 상업 모기지의 다른 대형 투자자의 지불 능력 위험 것이 범위 내에서 주택 가격을 폐의 것이있는 신속 장미 경우 붕괴 것입니다.

신화 7 호

부동산 거품이 곧 폭발합니다. 그것은 가격이 현재 수준의 가까이에 있으면 안 할 수도 있지만. 많은 시장에서 임대료가 다소 한동안 우울증되었습니다 때문에, 그것은 집세 인플레이션 일부 시장에 도달 평형으로 증가 가능성이 있습니다. 예를 들어, 그 클래스 교외 사무실 임대료가 현재 수준보다 훨씬 더 놓을 수 있습니다 상상하기 어렵습니다. 거의 공급이 가능한 토지 임대 소프트의 부족으로 인해 제한된 공급 아르 영역에서 추가되었습니다. 더 나은 정보 흐름에 대한 흡수가 큰 공급 융자 제한을 적용 건설 대출을 활성화하고 있습니다. 임대료가 특정 지역에 복구하는 경우 거꾸로 값 가능성이 있습니다.

현재 시장을 탐색하려면, 주식 투자 신중하게 물을 떠 있어야하며 채무 투자 증가 자산 가치에 따라 대출 활용주의해야합니다. 기존 대출은 투자 가능한 한 오랫동안 지원 가능한 많은 돈을로 고정해야합니다 - 10 년 이상이 바람직합니다. 소유자가 부동산 이외의 자본을 배포하는 다른 방법이있다면, 그것은 판매 시간이지만, 증가 가치에 더 많은 부동산을 구입할 수 없습니다.