세인트 조지 유타 부동산

영향을 미치는 오늘날의 트랜잭션을 발견하는 진짜 시장 요인?
대부분 부동산 금융 업계의 정설에, 대부분의 상업용 부동산 시장 및 위험 가격을 드라이브 요인에 대한 음향 이론에 기초하고있다 운영하고 있습니다. 지난 15 년 동안 거기에 평가하고, 이는 더 많은 훈련 채무와 주식 투자에 기여 위험도를 측정하기위한 방법에 상당한 발전을하고 있습니다.

그러나, 위험 모델과 의사 결정 상업용 부동산에 오늘 일어나고있는 여러 가지 의심스러운하는 가정을 기반으로하고 있습니다. 어떤 이들 신화의 뒤에 현실을 이해하면 상업용 부동산 융자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

신화 제 1
부동산의 자산 가치는 현재 투자자를위한 안전한 피난처이다. 장기에 잘 위치한 부동산 고체 투자입니다. 그러나 짧고 중간 전망이 다소 더 흐리게하고 있습니다. 생각은 오늘날의 거래액은 그대로 유지됩니다 위험한 제안이다. 이 나라가 1993 년 부동산 값이 잘 대부분의 부동산 시장에 유리한 자산 클래스를 만든 요인 합류로 인해 수행 있기 때문에. 이 긴 황소 시장은 어느 시점에서 끝나야한다.

예를 들어, 부동산 소유자가 동일한 속성에 대해 두 가지 광고를 삽입하는 경우 - 한 임대 및 기타 판매 - 거기서 관심 구매자의 홍수,하지만 훨씬 적은 수의 잠재 입주 수도 있습니다. 투자자는 장기적인 현금 흐름의 잠재력에 대한 부동산을 살 이후로 뭔가가 이런 현상 문제입니다. 경우 금리 상승, 값, 아래의 압력 정도와 함께 또는 refinanced 수없는 자신의 채무 서비스를 수행할 수없는 부동 평가에 의한 대출 거절되는 것입니다. 그리고, 필연적으로, 대문자 사용 요금은 다시 역사적인 수준으로 늘어날 것입니다.

신화 제 2 호
상업용 모기지에 퍼지는가 너무 낮습니다. 많은 상업용 모기지 부채 투자자들은 불평하는 그들은 매우 위험에 대해 보상되지 않습니다. 그러나 이것은 부분적으로만 사실입니다. 미국 심천 이상 매우 보상되는 진정한 보수적인 저당 90 기초 포인트를받을 투자자, 그 대출의 많은 적 defaulting의 매우 낮은 확률을 가지고 있으니까. 그것은 4.1 %의 국고를 통해 22 %의 수율이 증가되는 현실에서, 90 기초 포인트가 정당한 항복이다. 언제 채권은 8.82 %로 1988 년 평균과 낮은 활용 확산에있다 90 기초 포인트에 있었던, 저당에 투자에 대한 보상 위험 부담 비율 이상의 10.2 % 프리미엄을했다. 그 80 % 대출 - 투 - 가치 대출 재무부 더하기 175 200 기초 포인트 1988 년에, 이제 그들은 재무부 플러스 110 140 기초 지점에 위치 사이의 대부분의 속성에 있었다고합니다.

부채 투자자 생산량의 추가 30 또는 40 기준 포인트를 획득하려는 고도의 활용 대출에 대한 불만에 관한 전파는, 정당하고 있습니다. 이러한 경우에는 대출이 증분 항복 오늘날의 시장에서 제공을위한 위험에 과도한 금액을 새고있다.

신화 3 호
모기지 부채는 고체 투자 지금이다. 낮은 활용 융자는 현재 시장에서 높은 활용 모기지 벌금 있지만 위험을 mispricing 있습니다. 일반적으로 사용되는 용어는 요즘 일반적으로 모기지 금액으로 현금 흐름의 함수로 참조 채무 캡 속도입니다. 종종 부채 캡 속도 속성에 대한 몇 년전에 파시겠습니까 이상의 대출 금액을 반영합니다. 많은 경우에, 전통적인 대출 신조는 제쳐두고 빼앗은되고 있습니다.

전문가들은 공부 부동산 시장 '역사는 미래의 가난한 방법의 성능을 예측하는 알아요.

예속 수준은 날카로운 대조적으로 수준으로 몇 년 전에 비교합니다. 상업용 모기지 - 뒷받침 증권 저작자들은 문제의 새로운 "슈퍼 시니어 구조"를 강조하고 있습니다. 이 구조는 AAA의 채권 주니어 조각을 AAA의 tranches의 나머지 부분에 종속하는 모기에 의해 뒷받침 밖으로 늘어서 고기는 멀리해야. 이론적으로, AAAs의 잔액이 안전합니다. AAAs는 전체 모기지 풀의 성장 점유율을 계속하지 않았다면 그러나이 사고는 소리가있을 것이다,이 모든 것들이 몇 가지 땅에 더 이상은 관대한 종속 수준으로 손실을 복구하는 것입니다. 평가 기관 및 여러 채권 구매자 현실과 혼동 이론, 판단에 오류가 발생하고 있습니다.

신화 제 4
유동성이 존재 나갈 것입니다. 많은 투자자들이 잘못하여 그 자본은 모두 부채 및 자본, 지속적으로 사용할 수 있습니다 나갈 것입니다 가정합니다. 더많은 전형적인 신용주기는 유동성이 부족한 1990 년부터 1993 년까지 발생한주기 같은 긴 기간이 있습니다.

부동산 기초 강해지는 지금 1,988에서 1,989 사이에서보다, 이는 크게 단기 유동성 쥐어 짜기의 기회를 줄일 수 있습니다. 그것은 가능성이, 그러나, 몇 년 안에 이용할 특히 거래에 해당 신용 낮은 공급이 될 것입니다. 대출 Refinance 위험은 이제 발상지 1,986에서 1,989 사이 이후 언제든지보다 높다. 이것은 활용 고정 요금에 대한 사실뿐만 아니라 관심있는 전용 떠있 요금입니다.

Collateralized의 채무 의무, 또는 CDOs, 고정 수입 시장에서 핵심 자산 클래스, 현재 그들의 제품에 CMBS에서 B 금융 조각을 풀링된 통합로의 변환을 계속했습니다. 그들은 가정 주식, 기업의 크레딧 크레딧을 비롯하여 수많은 종류의 높은 수율로 대출을 포함 CDOs 복잡한 증권, 채권 투자자라도 있습니다. CMBS B 조각 총 2,004 collateralized 채무 issuances 불과 6.98 %를 구성되어 있기 때문에 그 위험은 B 조각에 내재된 가능성은 완전히 이해되지 않습니다.

저기 전담 부동산 CDOs 집계 종속 채무 및 메자닌 투자의 구성을 향해 경향이 있습니다. 아이디어 평가 없음 증권 풀이 투자 학년 tranches를 가질 수있다는 사실 어긋 풀링된 B 조각의 다양성에도 불구하고 다소 보이는 그들의 위험을 잠재 우지. B 조각의 구매자의 대부분은 이제 그들은 collateralized 채무 구매자에게 전송할 수있는 덜 위험에 대해 너무 오래 우려하고 있습니다. collateralized 채무 originations를 통해 B 피스 유동성이 줄어들 경우, 활용 대출 공급이 양복을 따릅니다.

신화 5 호
모든 회로가 동일합니다. 대부분의 투자자들이 모든 도관 금융은 가격과 비슷한 구조라고 생각하지만, 이것은 사실이 아니다. 혹시, 도관 사람에 의해, 그리고 직원는 너무 평가 기관과 채권 구매자들은 발견하지 않았습니다. 이것은 사람이 원산지이나 모기지 판매를 의미하는에서 위에 그리는 경험을 자신의 하위 집합이 있습니다. 에는 위험 보는 방법, 구조에 securitized 대출 사이의 놀라운 차이는 무엇이며 가격. 하나는 진정으로 무엇이 시장에서 다수의 플레이어와 효율적인 집행을 달성하는 일이 일어나고있는 이해해야합니다.

신화 6 호
금리가 곧 상승해야합니다. 이것은 일부 사람들이 생각하는 것 확실하지 않습니다. 경제 학자 사이에서 인기있는 믿음과 다른 우리가 벗어 연방 준비 제도 이사회의 시주 너무 오래 살고있다이다. 미국 경제는 아직 연방이 극적으로 요금을 인상하는 원인이 수준으로 국내 총생산을 드라이브의 일자리 증가의 종류를 설립했다. 허리케인 카트리 나는 또한, 일시 중지 율이 증가의 그들의 현재 라운드에서 그들을 일으키는 가까운 기간에 연방 정부의 정책에 영향을 미칠 수 있습니다.

인플레이션 체크에서 최근 원유 스파이크는 가격 상승은 1970 년대의 한 방식의 나선에 기여하는 거 같지는 않은 것 같습니다. 연방 적자, 일본, 중국, 달러 이상 1200000000000 미국의 부채 보유의 가장 큰 회계는 거대한 채권 값 손실이 발생하지 않고 자신의 위치를 청산 수 없습니다. 업계는 그 어느 엔티티는 미국 재무부 보유를 줄이고 싶어 의심되는 경우에는 시장이 공황 가능성이 있기 때문입니다. 너무 빠른 속도를 제기하는 경우 연방 준비 은행은 또한 비참한 결과가 발생할 수도 있음을 알아야한다. 소비자들은별로 주택 담보 대출을 통해 자금 지출하고 있습니다. 요금은 신속하게, 그것도 어느 정도 그 조절 율에 패니 매와 다른 대형 투자자의 지불 능력이 주거용과 상업용 모기지 주택 가격을 폐의 것이 될 위험에 장미 경우이 붕괴 것입니다.

신화 7 호
부동산 거품이 곧 터질 것이다. 그것은 가능하지만하지 않은 경우 요금은 현재의 수준으로 가까이있어. 많은 시장에서 임대료가 다소 한동안 우울한되어 있기 때문에, 그것은 집세 일부 인플레이션 시장이 균형에 도달로 증가 가능합니다. 예를 들어, 말로하기 힘든 그 수업 교외의 사무실 임대료가 훨씬 전류 레벨 이상의 드롭 수있을 것입니다. 별로 공급 가능한 토지 또는 부드러운 임대의 부족으로 인해 제약이 공급하는 지역에 추가되었습니다. 더 나은 정보의 흐름에 관한 흡수 건설 대출보다 공급 융자 제한을 적용할 수있게되었다. 임대료는 특정 지역에 복구하는 경우에는 거꾸로 잠재적인 가치입니다.

현재의 시장을 탐색하기 위해 주식 투자가 신중하고 부채 투자자들이 대출을 활용 비정상적 자산 가치에 기초를 조심해야 물을 떠해야합니다. 그들의 투자는 가능 한한 오래 - 10 년 이상 바람직합니다에 대한 지원으로 기존 대출로 많은 돈을 목표를 차단해야합니다. 소유자는 부동산 이외의 자본을 배포하는 다른 방법이 있으면, 그것은 팔 때가 아니지만 비정상적 가치에 더 많은 부동산을 구입할 수 있습니다.