 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Finance paksa Unveiled
Tuklasin ang mga Kadahilanan Market Iyon Talagang ba impluwensya ng mga transaksyon ngayon?
Karamihan ng real estate finance industriya ay nagpapatakbo sa doktrina, karamihan na kung saan ay grawnded sa tunog teorya tungkol sa mga kadahilanan na himukin ang komersyal na real estate merkado at pricing ng panganib. Sa loob ng nakaraang 15 taon ay may makabuluhang advances sa mga pamamaraan para pagtatasa at quantifying ng panganib, na-ambag sa mas disiplinado utang at katarungan mamumuhunan.
Gayunpaman, marami ang mga modelo ng panganib at desisyon na nagaganap sa komersyal na real estate ngayon ay batay sa mga palagay na ang mga kahina-hinala. Unawa ang katotohanan sa likod ng ilan sa mga paksa ay mahalaga kapag gumagawa ng mga komersyal na real estate desisyon financing.
Gawa-gawa No 1
Real estate katarungan sa kasalukuyan ay isang ligtas na kanlungan para sa mga mamumuhunan. Sa pangmatagalang, ang mahusay na matatagpuan sa real estate ay isang solid investment. Gayunpaman, ang maikli at intermediate outlooks ay medyo mas dumidilim. Ang ideya na mga valuations ngayon ay pinananatili ay isang mapanganib panukala. Dahil ang 1993 real estate mga halaga sa bansang ito gumana nang maayos sa karamihan ng mga merkado dahil sa isang daloy ng mga kadahilanan na ginawa ng real estate ng isang kanais-nais na pag-aari ng klase. Ito mahaba toro merkado ay dapat magtapos sa ilang mga punto.
Halimbawa, kung ang isang may-ari ng ari-arian ay naglalagay ng dalawang mga advertisement para sa parehong mga ari-arian - isa para sa lease at ang iba pang mga ipinagbibili - doon ay maaaring maging isang malaking baha ng mga interesadong mamimili, ngunit malayo mas kaunting mga potensyal na mga nangungupahan. Isang bagay ay mali na ito kababalaghan, dahil ang mga mamumuhunan bumili ng real estate para sa ang pang-matagalang potensyal na cash daloy. Kung interes rate tumaas, ang mga halaga ay tanggihan, na may higit na ng pababa presyon na dulot ng mga lumulutang na rate ng pautang na hindi maaaring refinanced ang o ay hindi maaaring dalhin ang kanilang utang serbisyo. At, walang sala, ang capitalization rate ay tumaas bumalik sa makasaysayang antas.
Gawa-gawa No 2
Kumalat sa mga komersyal na mortgages ay masyadong mababa. Maraming mga komersyal na mortgage utang mamumuhunan ay nagrereklamo na hindi sila ay pantay bayad para sa panganib. Ngunit ito ay lamang bahagyang totoo. Mamumuhunan na makatanggap ng 90 puntos na batayan sa US Treasuries para sa isang mortgage na tunay na konserbatibo ay medyo bayad, dahil marami ng mga pautang ay may isang lubhang mababa ang posibilidad ng kailanman defaulting. Sa katunayan, ang mga 90 na batayan puntos ay isang makatarungang ani bilang ito ay isang 22 porsyento pagtaas ng ani sa loob ng isang 4.1 porsyento ng pananalapi. Kapag Bonds ay 8.82 porsiyento sa average noong 1988 at mababang pagkilos kumalat ay sa 90 puntos na batayan, ang gantimpala para sa Namumuhunan sa isang mortgage ay isang 10.2 porsyento premium sa ibabaw ng panganib-free rate. Tandaan na ang 80 porsiyento ng loan-to-halaga ng pautang ay sa pagitan ng Treasury plus 175 at 200 batayan puntos sa 1988; ngayon sila ay Treasury plus 110 sa 140 batayan puntos para sa karamihan ng mga katangian.
Reklamo tungkol sa kumalat para sa mataas na leveraged pautang, na kung saan ang mga utang mamumuhunan na sinusubukan upang makakuha ng isang karagdagang 30 o 40 mga puntos na batayan ng ani, ay justified. Sa mga pagkakataon na ito, ang tagapagpahiram ay tumatagal sa isang labis na halaga ng panganib para sa incremental ani na inaalok sa merkado ngayon.
Gawa-gawa No 3
Mortgage utang ay isang matatag na pamumuhunan ngayon. Habang ang mas mababang pagkilos pautang ay lamang multa sa kasalukuyang merkado, mas mataas na pagkilos mortgages ay mispricing sa panganib. Ang isang karaniwang ginagamit na kataga ng mga araw na ito ay utang cap rate, na sa pangkalahatan ay tumutukoy sa halaga ng mortgage bilang isang function ng ang daloy ng cash. Madalas ulit ang cap ng rate ng utang ay sumasalamin sa isang halaga ng pautang na higit sa ari-arian ay ibinebenta para sa isang ilang taon na ang nakalipas. Sa maraming kaso, ang mga tradisyunal na pagpapahiram tenets ay tossed tabi.
Eksperto alam na ang pag-aaral ng mga merkado kasaysayan sa real estate ay isang mahirap na paraan upang mahulaan ang hinaharap pagganap.
Pagpapasupil antas ay sa matalim kaibahan kumpara sa mga antas ng ilang taon na ang nakakaraan. Commercial mortgage-may tulong mga mahalagang papel originators ay touting ang bagong "sobrang senior kaayusan" ng kanilang mga isyu. Ang istrakturang ito carves ng isang junior na piraso ng mga AAA mga Bonds back sa pamamagitan ng mortgages na pantulong sa ang natitirang bahagi ng AAA tranches. Sa teorya, ang balanse ng AAAs ay mas ligtas. Gayunpaman, ang pag-iisip na ito ay magiging tunog kung AAAs ay hindi patuloy na tumagal ng isang lumalagong ibahagi ng buong mortgage pool; ang lahat ng ito ay ay mabawi ang ilan sa mga nawala sa lupa sa pamamagitan ng higit pa-maamo na antas pagpapasupil. Ang mga ahensya ng rating at maraming mga mamimili sa bono ay nakalilito teorya sa katotohanan, nagiging sanhi ng mga error sa paghuhusga.
Gawa-gawa No 4
Pagkatubig ay patuloy na umiiral. Maraming mga mamumuhunan ay hindi wasto ipalagay na capital, ang parehong utang at equity, ay patuloy na patuloy na magagamit. Higit pang mga karaniwang credit cycle ay may na panahon kung saan ang pagkatubig ay mahirap makuha, tulad ng sa cycle na nangyari sa pagitan ng 1990 at 1993.
Real estate fundamentals ay mas malakas na ngayon kaysa sa 1988-1989, na lubos na binabawasan ang pagkakataon ng isang malapit-matagalang pagkatubig pisil. Ito ay malamang, gayunpaman, na sa ilang taon ay isang mas mababang supply ng magagamit na credit, lalo na para sa mga leveraged transaksyon. Sa Refinance panganib para sa mga pautang buhat ngayon ay mas mataas kaysa sa anumang oras mula noong 1986-1989. Ito ay totoo para sa mga leveraged nakapirming rate pati na rin ang interes-lamang lumulutang rate.
Collateralized obligasyon ng utang, o CDOs, kung saan ay patuloy ang kanilang pagbabago sa isang klase ng core ng asset sa mga takdang-kita na mga merkado, isama ang kasalukuyang pooled B mga piraso financing mula sa mga CMBS sa kanilang mga handog. CDOs mga kumplikadong mga mahalagang papel, kahit na para sa mga mamumuhunan bono, na naglalaman ang mga ito sa maraming uri ng mga credits na kasama ang mga equities bahay, corporate mga credits, at mga mataas-ani na mga pautang. Dahil CMBS B piraso binubuo lamang ng 6.98 porsiyento ng kabuuang ng 2004 collateralized mga issuances ng utang, ito ay posible na ang panganib na likas sa B piraso ay hindi ganap na naiintindihan.
May trend patungo dedikadong real estate CDOs na binubuo ng pinagsama-samang pantulong na utang at entresuwelo pamumuhunan. Ang ideya na ang pool ng unrated mga mahalagang papel ay maaaring magkaroon ng mga investment-grade tranches tila counterintuitive sa kabila ng katotohanan na sari-saring uri ng pooled na mga piraso ng B medyo neutralizes ang kanilang mga panganib. Marami sa mga mamimili ng mga B na piraso ay mas nag-aalala tungkol sa panganib kaya hangga't maaari nilang ilipat ito sa mga mamimili ng collateralized utang. Kung B piraso na pagkatubig pamamagitan collateralized utang originations diminishes, pagkatapos leveraged pautang supply ng gumaya.
Gawa-gawa No 5
Lahat ng mga conduits ay ang parehong. Maraming mga mamumuhunan ang naniniwala na ang lahat ng padaluyan ng financing ay katulad sa presyo at istraktura, ngunit ito ay hindi totoo. Kung sakaling hindi mo napansin, ang mga conduits ay staffed ng mga tao, at sa gayon ay ang mga ahensya ng rating at mga mamimili ng bono. Ang ibig sabihin nito na ang sinumang nagmumula o pagbebenta ng mga mortgages ay may kanilang sariling mga subset ng mga karanasan mula sa kung saan sa gumuhit sa. May mga mga nakagugulat pagkakaiba sa pagitan ng mga securitized lenders sa kung paano panganib ay tiningnan, structured, at presyo. Kailangan isa sa tunay na maunawaan kung ano ang nangyayari sa maraming mga manlalaro sa merkado na ito upang makamit ang mahusay na pagpapatupad.
Gawa-gawa No 6
Ang rate ng interes ay dapat tumaas sa lalong madaling panahon. Ito ay hindi bilang ilang bilang ilang mga tao tila sa tingin. Isang tanyag na paniniwala sa mga economists at iba ay na kami ay nakatira off ang mamigay ng Federal Reserve Board para sa masyadong mahaba. Ang US ekonomiya ay may pa upang maitaguyod ang uri ng paglago ng trabaho na nag-mamaneho garapal domestic produkto sa mga antas na maging sanhi ng ang Fed itataas ang mga rate ng kapansin-pansing. Hurricane Katrina ay maaari ring magkaroon ng isang epekto sa pederal na patakaran sa malapit na term, nagiging sanhi ito upang i-pause sa kanilang kasalukuyang pag-ikot ng mga pagtaas ng rate.
Pagpapapintog ay lilitaw upang maging sa tseke ipagpalagay na ang mga kamakailan-lamang na spikes langis ay hindi magbigay ng kontribusyon sa isang spiral ng presyo ay nagdaragdag ang paraan na kanilang ginawa sa ang 1970s. Ang pinakamalaking financiers ng pederal depisit, Japan at China, na humawak ng higit sa $ 1.2 trilyon ng US utang, hindi puksain ang kanilang mga posisyon nang hindi nakakaranas ng pagkawala ng napakalaking halaga ng bono. Ito ay dahil ang merkado ay malamang ay takot kung ang industriya sa mga pinaghihinalaan na entity alinman nais upang mabawasan nito holdings ng US Treasury. Ang Fed din dapat mapagtanto na ang nakapipinsala kahihinatnan ay maaaring mangyari kung ito raises mga rate ng masyadong mabilis. Ang mga mamimili ay financing magkano ng kanilang paggastos sa pamamagitan ng bahay equity paghiram. Ito ay tiklupin kung rate ng rosas mabilis, na rin ay umimpis ang presyo ng bahay sa lawak na ang mga kakayahan sa pagbabayad ng utang ng Fannie Mae at iba pang mga malalaking mamumuhunan sa madaling iakma rate tirahan at komersyal na mga mortgages ay nasa panganib.
Gawa-gawa No 7
Ang real estate bubble ay sumambulat sa lalong madaling panahon. Ito ay posible, ngunit hindi kung ang mga rate ay manatili na malapit sa kasalukuyang antas. Dahil ang mga rents sa maraming mga merkado ay medyo nalulumbay para sa isang habang, ito ay posible na ang upa pagpintog ay taasan ang bilang ilang mga punto ng balanse abot merkado. Halimbawa, ito ay mahirap na isipin na klase isang walang katuturan na mga rents sa opisina ay maaaring drop mas higit pa kaysa sa mga kasalukuyang antas. Napakaliit na supply ng ay naidagdag na sa mga lugar na supply ng napilitan dahil sa kakulangan ng mga magagamit na lupa o malambot na pagpapaupa. Mas mahusay na daloy ng impormasyon tungkol sa pagsipsip ay pinagana lenders konstruksiyon upang ipatupad ng mas mataas na mga paghihigpit sa supply ng financing. Kung mga rents mabawi sa ilang mga lugar, mayroong tuwad halaga ng mga potensyal na.
Upang mag-navigate ang kasalukuyang merkado, ang mga mamumuhunan ng equity dapat tapak tubig maingat at utang mamumuhunan na kailangan na maging maingat ng leveraged pautang na batay sa mga napalaki asset halaga. Dapat i-lock ang umiiral borrowers sa bilang magkano ang pera bilang kanilang mga pamumuhunang maaari sumusuporta para sa bilang hangga't maaari - higit sa 10 taon ay higit na mabuti. Kung ang mga may-ari ay may isa pang paraan ng paganahin ang capital sa labas ng real estate, ito ay oras upang ibenta, ngunit hindi bumili ng mas maraming real estate sa napalaki halaga.
