 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Finance paksa Unveiled
Tumuklas ng mga Kadahilanan Market Iyon talaga Sigurado impluwensya ng mga transaksyon sa ngayon?
Karamihan ng real estate industry pananalapi nagpapatakbo sa doktrina, karamihan na kung saan ay grawnded sa tunog teorya tungkol sa mga kadahilanan na drive ng mga komersyal na real estate merkado at pricing ng panganib. Panahon ng nakalipas na 15 taon ng makabuluhang advances sa mga pamamaraan sa para sa pagtatasa at quantifying ng panganib, na-ambag sa mas disiplinado na utang at katarungan mamumuhunan.
Gayunpaman, marami ng mga modelo ng panganib at mga desisyon na nagaganap sa komersyal na real estate ngayon ay batay sa mga palagay na ang mga kaduda-dudang. Unawa sa katotohanan sa likod ng ilang ng mga paksa ay mahalaga kapag nagsasagawa ng mga komersyal na real estate desisyon financing.
Gawa-gawa No 1
Ang real estate equity kasalukuyang ay isang ligtas na kanlungan para sa mga mamumuhunan. Sa mahabang term, ang mahusay na matatagpuan sa real estate ay isang solid investment. Gayunpaman, ang maikli at intermediate outlooks ay medyo mas dumidilim. Ang ideya na ang valuations ngayon ay pinananatili ay isang mapanganib panukala. Dahil 1993 real estate mga halaga sa bansang ito gumana nang maayos sa karamihan ng mga merkado dahil sa isang daloy ng mga kadahilanan na ginawa ang real estate ng isang kanais-nais na pag-aari ng class. Ito mahaba toro merkado ay dapat magtapos sa ilang mga punto.
Halimbawa, kung ang isang may-ari ng ari-arian lugar ng dalawang mga advertisement para sa parehong ari-arian-isa para sa upa at sa iba pang mga ipinagbibili - doon ay maaaring maging isang malaking baha ng interesado na mamimili, ngunit malayo mas kaunting mga potensyal na mga nangungupahan. Mayroong mali sa kababalaghan na ito, dahil ang mga mamumuhunan bumili ng real estate para sa kanyang pang-matagalang potensyal na cash daloy. Kung interes rate tumaas, ang mga halaga ay pagtanggi, may higit na ng pababa presyon na dulot ng mga lumulutang rate ng pautang na hindi refinanced o hindi maaaring dalhin ang kanilang mga serbisyo sa utang. At, tiyak, ang capitalization rate ay tumaas sa makasaysayang antas.
Gawa-gawa No. 2
Kumalat sa mga komersyal na mortgages ay masyadong mababa. Maraming mga komersyal na mortgage utang mamumuhunan ay nagrereklamo na hindi sila ay pantay bayad para sa panganib. Ngunit ito ay lamang bahagyang totoo. Mamumuhunan na makakatanggap ng 90 puntos na batayan sa US Treasuries para sa isang tunay na konserbatibo mortgage ay medyo bayad, dahil marami sa mga pautang ay may isang lubhang mababa ang posibilidad ng kailanman defaulting. Sa katunayan, ang mga 90 na batayan puntos ay isang makatarungang ani bilang ito ay dagdagan ang 22 porsiyento ng ani sa isang 4.1 porsyento ng pananalapi. Kapag Bonds ay 8.82 porsiyento sa average noong 1988 at mababang pagkilos kumalat ay sa 90 puntos na batayan, ang gantimpala para sa pamumuhunan sa isang mortgage ay isang 10.2 porsyento ng premium sa ibabaw ng panganib-free rate. Tandaan na ang 80 porsiyento ng loan-to-halaga ng pautang ay sa pagitan ng Treasury plus 175 at 200 batayan puntos sa 1988, ngayon ay sila Treasury plus 110 sa 140 batayan puntos para sa mga pinaka-katangian.
Pantay ang mga reklamo tungkol sa kumalat para sa mataas na leveraged pautang, na kung saan ang utang mamumuhunan na sinusubukan upang makakuha ng isang karagdagang 30 o 40 puntos na batayan ng ani, ay. Sa mga pagkakataon na ito, ang tagapagpahiram ay tumatagal sa isang labis na halaga ng panganib para sa mga incremental ani na inaalok sa merkado ngayon.
Gawa-gawa No. 3
Mortgage utang ay isang solid na investment ngayon. Habang ang mga mas mababang pagkilos pautang ay lamang multa sa kasalukuyang merkado, ang mas mataas na pagkilos mortgages mispricing panganib. Ang isang karaniwang ginagamit na term mga araw na ito ay utang cap rate, na sa pangkalahatan ay tumutukoy sa halaga ng mortgage bilang isang function ng daloy ng cash. Kadalasan beses ang cap ng rate ng utang ay sumasalamin sa isang halaga ng pautang na higit pa sa ang ari-arian ay ibinebenta para sa ilang taon na nakalipas. Sa maraming mga kaso, ang mga tenets ng tradisyonal na pagpapahiram ay tossed tabi.
Eksperto alam na pag-aaral mga merkado history ng real estate ay isang mahirap na paraan upang mahulaan ang hinaharap na pagganap.
Pagpapasupil antas ay sa matalim kaibahan kumpara sa antas ng ilang taon na nakalipas. Commercial mortgage-back mga mahalagang papel originators ay touting ang bagong "sobrang senior kaayusan" ng kanilang mga isyu. Ang istrakturang ito carves ng isang junior na piraso ng AAA Bonds na-back ng mga mortgages na pantulong sa ang natitirang bahagi ng AAA tranches. Sa teorya, ang balanse ng AAAs ay mas ligtas. Gayunpaman, ang iniisip na ito ay tunog kung AAAs ay hindi patuloy na tumagal ng isang lumalagong ibahagi ng buong mortgage pool, ang lahat ng ito ay ang mabawi ang ilan sa mga nawala sa lupa sa pamamagitan ng higit pa-maamo na antas ng pagpapasupil. Ang mga ahensya ng rating at mga mamimili ng maraming mga bono ay nakalilito teorya sa katotohanan, nagdudulot ang mga error sa paghatol.
Gawa-gawa No. 4
Pagkatubig ay patuloy na umiiral. Maraming mga mamumuhunan ay hindi wasto ipalagay na ang capital, ang parehong utang at equity, ay patuloy na patuloy na magagamit. Higit pang mga karaniwang mga credit cycle na panahon kung saan ang pagkatubig ay salat, tulad ng cycle na nangyari sa pagitan ng 1990 at 1993.
Fundamentals sa real estate ay mas malakas na ngayon kaysa sa 1988-1989, na lubos na binabawasan ang pagkakataon ng isang malapit-term na pisil ng pagkatubig. Ito ay malamang, gayunpaman, na sa ilang taon ay isang mas mababang supply ng magagamit na credit, lalo na para sa mga leveraged na transaksyon. Refinance panganib para sa mga pautang buhat ngayon ay mas mataas kaysa sa anumang oras dahil 1986-1989. Ito ay totoo para sa mga leveraged nakapirming rate pati na rin ang mga interes-lamang na lumulutang rate.
Collateralized obligasyon ng utang, o CDOs, kung saan ay patuloy na ang kanilang pagbabago sa isang klase ng core ng asset sa nakapirming kita na mga merkado, kasalukuyang isama pooled B mga piraso financing mula sa mga CMBS sa kanilang mga handog. CDOs mga kumplikadong mga mahalagang papel, kahit na para sa mga mamumuhunan bono, na naglalaman ang mga ito ng maraming mga uri ng sa mga credits na kabilang ang mga equities bahay, corporate mga credits, at mga mataas-ani na pautang. Dahil CMBS B piraso binubuo lamang ng 6.98 porsiyento ng kabuuang 2004 collateralized issuances utang, ito ay posible na ang panganib na likas sa B piraso ay hindi ganap na naiintindihan.
May takbo patungo nakatuon real estate CDOs na binubuo ng pinagsama-samang pantulong na utang at entresuwelo pamumuhunan. Ang ideya na ang mga pool ng unrated mga mahalagang papel ay maaaring magkaroon ng mga investment-grade tranches tila counterintuitive sa kabila ng katotohanan na ang sari-saring uri ng pooled na mga piraso ng B medyo neutralizes ang kanilang mga panganib. Marami ng mga mamimili ng B mga piraso ay ngayon mas mababa aalala tungkol sa panganib kaya hangga't maaari nilang ilipat ito sa collateralized mga mamimili utang. Kung diminishes B piraso pagkatubig sa pamamagitan ng collateralized originations ng utang, pagkatapos ay ang leveraged pautang supply ay gumaya.
Gawa-gawa No. 5
Lahat ng mga conduits ay ang parehong. Maraming mga mamumuhunan ang naniniwala na ang lahat ng tubo ng financing ay katulad sa presyo at istraktura, ngunit ito ay hindi totoo. Sa kaso hindi mo napansin, ang mga conduits ay staffed ng mga tao, at kaya ay ang mga ahensya ng rating at mga mamimili ng bono. Ito ay nangangahulugan na ang sinumang nagmumula o pagbebenta ng mga mortgages ay ang kanilang sariling mga subset ng mga karanasan mula sa kung saan upang gumuhit sa. May ay kagulat-gulat na mga pagkakaiba sa pagitan ng mga securitized lenders sa kung paano ang panganib ay tiningnan, nakaayos, at presyo. Isang pangangailangan upang tunay na maunawaan kung ano ang nangyayari sa maraming mga manlalaro sa merkado na ito upang makamit ang mahusay na pagpapatupad.
Gawa-gawa No 6
Rate ng Interes ay dapat tumaas sa lalong madaling panahon. Ito ay hindi bilang ilang ng ilang mga tao na mukhang mag-isip. Isang palasak na paniniwala sa mga economists at iba pa ay namin ay nakatira off ang mamahagi ng Federal Reserve Board para sa masyadong mahaba. Ang US ekonomiya ay pa upang maitaguyod ang uri ng trabaho paglago na nag-mamaneho ng mahalay domestic produkto sa mga antas na sanhi sa Fed sa itaas ng mga rate ng kapansin-pansing. Hurricane Katrina ay maaaring mayroon ding isang epekto sa pederal na patakaran sa malapit na term, nagiging sanhi ito upang i-pause sa kanilang kasalukuyang ikot ng mga pagtaas ng rate.
Pagpapapintog ay lumilitaw na check sa pagpapalagay na kamakailang mga spikes ng langis ay hindi magbigay ng kontribusyon sa isang spiral ng presyo ay nagdaragdag ang paraan na ito sa ang 1970s. Ang pinakamalaking mga financiers ng pederal depisit, Japan at China, na hold ng higit sa $ 1.2 trilyon ng US utang, hindi pagbayaran ang kanilang mga posisyon nang hindi nakakaranas ang isang napakalaking pagkawala ng halaga ng bono. Ito ay dahil ang merkado ay malamang ay takot kung ang industriya ng pinaghihinalaang na entity alinman nais upang mabawasan nito holdings ng US Treasury. Ang Fed din dapat mapagtanto na ang nakapipinsala kahihinatnan ay maaaring mangyari kung ito raises mga rate ng masyadong mabilis. Mamimili ay financing magkano ng kanilang paggastos sa pamamagitan ng home equity paghiram. Ito ay pagbagsak kung ang mga rate ng rosas mabilis, kung saan din ay umimpis mga presyo ng bahay sa lawak na ang mga kakayahan sa pagbabayad ng utang ng Fannie Mae at iba pang mga malalaking mamumuhunan sa madaling iakma rate tirahan at komersyal na mga mortgages ay nasa panganib.
Gawa-gawa No 7
Ang real estate bubble ay sumambulat lalong madaling panahon. Ito ay posible, ngunit hindi kung ang mga rate ng manatili na malapit sa kasalukuyang antas. Dahil ang mga rents sa maraming mga merkado ay medyo nalulumbay para sa isang habang, ito ay posible na ang magrenta ng pagpintog ay taasan ang bilang ilang maabot sa punto ng balanse ng merkado. Halimbawa, ito ay mahirap na isipin na klase isang walang katuturan na mga rents sa opisina ay maaaring drop mas higit pa kaysa sa mga kasalukuyang antas. Kaunting supply ay naidagdag na sa mga lugar na supply napilitan dahil sa kakulangan ng mga magagamit na lupa o malambot na pagpapaupa. Mas mahusay na daloy ng impormasyon tungkol sa pagsipsip ay pinagana construction lenders upang ipatupad ang mga mas mataas na mga paghihigpit ng supply financing. Kung mabawi ng mga rents sa ilang mga lugar, mayroong tuwad halaga potensyal.
Upang mag-navigate sa kasalukuyang market, ang mga mamumuhunan ng equity dapat tapak tubig maingat at utang mamumuhunan na kailangan na maging maingat ng leveraged pautang na batay sa mga napalaki asset halaga. Umiiral na mga borrowers ay dapat lock sa bilang magkano ang pera bilang kanilang mga pamumuhunang maaari ng suporta para sa hangga't posible - ng higit sa 10 taon ay higit na mabuti. Kung ang mga may-ari ay may isa pang paraan ng paganahin ng capital sa labas ng real estate, ito ay panahon upang magbenta, ngunit hindi na bumili ng mas maraming real estate sa napalaki halaga.
