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財務神話亮相
探索市場的因素，這確實是影響今天的交易 ？
房地產金融業的許多操作上的教條，其中大部分是在良好的理論基礎，有關的因素，推動商業房地產市場和風險定價。 在過去 15年一直有方法評估和量化的風險，這有助於更有紀律的債務和股權投資者的顯著進步。
然而，許多的風險模型和在商業地產今天的決定是基於假設值得商榷。 商業房地產融資決策時，重要的是了解這些神話背後的現實。
誤區1
目前房地產股票是投資者的避風港。 從長遠來看，位於良好的房地產是一個堅實的投資。 然而，短期和中期前景較為蒙上陰影。 今天的估值將保持的想法是一個危險的命題。 自1993年以來，在這個國家的房地產價值，都表現不錯，在大多數市場，由於房地產有利的資產類別等因素的匯合。 這在某些時候必須結束長期牛市。
舉例來說，如果業主的地方兩個廣告為同一物業 - 租賃和出售其他 - 有可能是一個有興趣的買家蜂擁而至，但要少得多的潛在租戶。 東西這種現象是錯誤的，因為投資者購買房地產長期的現金流潛力。 如果利率上升，值將下降，與浮動利率貸款，不能再融資或不能履行其還本付息造成下調壓力。 ，不可避免的是，資本化比率將回升到歷史最高水平。
誤區2
商業抵押貸款的利差過低。 許多商業抵押貸款債務的投資者都在抱怨，他們沒有被公平的風險補償。 但是，這只是部分正確。 收到了一個真正保守的按揭的美國國債 90個基點的投資者正在公平的補償，因為這些貸款中，有很多以往拖欠的概率極低。 實際上，90個基點，是一個公平的收益率，因為它是收益率為 22％，比上年增長 4.1％國庫。 當債券平均8.82％，在1988年和低槓桿利差90個基點，抵押貸款投資的回報超過無風險利率是10.2％的溢價。 請注意，80％貸的貸款在1988年財政部加175和200個基點之間，現在他們是財政部的大多數屬性加110至140基點。
高槓桿貸款，債券投資者正試圖獲得額外的30或40個基點產量的利差方面的投訴，是有道理的。 在這些情況下，貸款人是在今天的市場提供了增量產量過多的風險。
誤區3
現在抵押貸款債務是一個堅實的的投資。 雖然在當前的市場就好了較低的槓桿貸款，高槓桿抵押貸款風險的錯誤定價。 一個常用的術語這些天是債務上限率，一般是指按揭貸款總額為現金流量的功能。 通常債務上限率反映了貸款額多的財產，將幾年前出售。 在許多情況下，傳統的貸款原則正在拋出預留。
專家都知道，研究房地產市場的歷史，是一個貧窮的方法來預測未來業績。
幾年前的水平相比，按隸屬關係水平形成了鮮明的對比。 商業抵押貸款支持證券的發起人都在鼓吹他們的問題新的“超高層結構”。 這種結構雕刻出一個從屬於其餘的AAA檔由抵押貸款支持的AAA級債券的初級。 從理論上講，AAAS的平衡更安全。 然而，這種思維將聲音，如果AAAS不繼續採取整個抵押貸款池的份額越來越大，但這是恢復一些地面失去了更寬鬆的從屬水平。 該評級機構和許多債券購買者的理論與現實相混淆，造成判斷上的失誤。
誤區4
流動性將繼續存在。 許多投資者誤以為資本，債務和股權，將繼續堅持。 更典型的信貸週期，有更長的時間，如1990年和1993年之間發生的週期，流動性匱乏，。
房地產基本面強，現在比1988-1989年，這大大降低了一個短期的流動性緊縮的機會。 然而，很可能，在短短幾年內將存在，尤其是槓桿交易的可用信貸更低的電源。 起源現在再融資貸款的風險是高於 1986-1989年以來的任何時候。 這才是真正的為槓桿的固定利率，以及只付利息的浮動利率。
抵押債務或債務抵押債券，繼續其改造成一個在固定收益市場的核心資產類，目前納入匯集到他們的產品的CMBS融資件。 債務抵押債券是複雜的證券，甚至為債券投資者，因為它們含有多種類型的，包括家庭股票，企業信用，高收益貸款的信貸。 由於 CMBS乙件僅佔 6.98％，2004年總抵押債務發行，它是可能在B件所固有的風險是不能完全理解。
是向專門的房地產抵押債務證券，包括匯總的從屬債務和夾層投資的趨勢。 未評級證券池的想法，可以有投資級兩檔似乎有悖常理，儘管事實上，匯集乙件多樣化某種程度上抵消其風險。 許多 B件的買家現在不太關注風險，只要他們可以轉移到抵押債務的買家。 如果乙片通過債務抵押債券 originations的流動性減弱，那麼槓桿貸款供應將步其後塵。
誤區5
所有的渠道都是一樣的。 許多投資者認為，所有的渠道融資是在價格和結構相似，但事實並非如此。 如果您有沒有注意到，管道由人組成，並因此評級機構和債券購買者。 這意味著，任何人發起或出售抵押貸款，他們自己的經驗子集，從中借鑒。 有驚人的差異，證券化貸款人之間的風險是如何看待的，結構性的，和定價。 我們需要真正理解什麼是在這個市場上發生了無數玩家，以實現高效的執行。
誤區6
利率上升很快。 有些人似乎認為，這並不像某些。 一個經濟學家和其他流行的看法是，我們一直生活太久的聯邦儲備委員會的救濟金。 美國經濟尚未建立導致美聯儲大幅提高利率水平，推動國內生產總值（GDP）的就業增長。 卡特里娜颶風也可能在短期內對聯邦政策的影響，使他們在本輪加息的暫停。
通貨膨脹似乎是在假設，近期油價暴漲檢查無助於價格的惡性循環，增加他們在20世紀 70年代的方式。 聯邦赤字最大的金融家，日本和中國持有美元以上的1.2萬億美國國債，可以不清算自己的立場，沒有遇到一個巨大的債券的價值損失。 這是因為市場可能會恐慌，如果業內人士懷疑，任何一個實體，要減少其持有美國國債的。 美聯儲還應該認識到，如果加息太快，可能會發生災難性的後果。 消費者通過家庭資產借貸融資，他們的消費。 這就會崩潰，如果利率上升很快，這也將緊縮住房價格的範圍內，房利美和其他大型投資者在可調整利率住宅及商業按揭的償付能力將在風險。
誤區7
房地產泡沫會很快破滅。 這是可能的，但如果利率保持目前的水平接近。 由於在許多市場的租金已經有點鬱悶了一段時間，它可能是租金的通貨膨脹率將增加一些市場達到平衡。 舉例來說，這是很難想像類郊區的寫字樓租金遠高於目前的水平下降。 增加供應一直很少，由於缺乏可用土地或軟租賃約束的供應的地方。 更好的信息流方面的吸收，使建設貸款人，執行更大的供應融資限制。 如果租金收回在某些領域，是顛倒的潛在價值。
要瀏覽當前的市場，股票投資者應該踩水仔細和債券投資者需要根據虛增資產價值的槓桿貸款持謹慎態度。 現有借款人應鎖定在盡可能多的錢，因為他們的投資可以盡可能長時間支持 - 超過 10年，是可取的。 如果業主有房地產以外的部署資本的另一種方法，它是賣出時機，但不要購買更多的房地產膨脹值。
